Τι αλλάζει στη φορολογία ακινήτων για νέες μισθώσεις: Πότε «χάνονται» οι φοροελαφρύνσεις

Ένα εκτεταμένο πακέτο παρεμβάσεων στη φορολογία ακινήτων, με στόχο την τόνωση της προσφοράς κατοικιών και τη μείωση του κόστους στέγασης εισάγει ο νέος νόμος 5246/2025 «Φορολογική Μεταρρύθμιση για το Δημογραφικό και τη Μεσαία Τάξη», που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ.

Μεταξύ των σημαντικότερων αλλαγών περιλαμβάνεται η μείωση του μεσαίου συντελεστή φορολόγησης των ενοικίων από το 35% στο 25%, εξέλιξη που θεωρείται η πρώτη ουσιαστική ελάφρυνση για τους ιδιοκτήτες εδώ και περισσότερα από δέκα χρόνια. Παράλληλα, προβλέπεται τριετής απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για μισθώματα κατοικιών που ήταν για μεγάλο διάστημα κενές ή βρίσκονταν σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης, ενώ θεσπίζεται απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ για ιδιοκατοικούμενες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς και παρατείνεται για το 2026 η αναστολή του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές.

Η τριετής φοροαπαλλαγή για τα εισοδήματα από ενοίκια αποτελεί το κεντρικό μέτρο του νέου πλαισίου, με σκοπό να αυξηθεί γρήγορα ο αριθμός των διαθέσιμων κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση. Αφορά κατοικίες έως 120 τ.μ., ενώ σε περιπτώσεις οικογενειών με περισσότερα από δύο παιδιά το όριο αυξάνεται κατά 20 τ.μ. για κάθε επιπλέον τέκνο. Η απαλλαγή ενεργοποιείται με τη σύναψη μίσθωσης κύριας κατοικίας διάρκειας τουλάχιστον τριών ετών, σε περίοδο που εκτείνεται από τις 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως και τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Το εισόδημα που προκύπτει από αυτές τις μισθώσεις δεν φορολογείται για τους πρώτους 36 μήνες, αρκεί η κατοικία να πληροί συγκεκριμένα κριτήρια ως προς το ιστορικό χρήσης της.

Ειδικότερα, καλύπτονται δύο κατηγορίες ακινήτων: κατοικίες που ήταν κενές για τρία συνεχόμενα φορολογικά έτη πριν από τη μίσθωση, και κατοικίες που είχαν διατεθεί νόμιμα σε βραχυχρόνια μίσθωση το προηγούμενο φορολογικό έτος. Οι προϋποθέσεις αυτές αποδεικνύονται αποκλειστικά μέσω εμπρόθεσμων φορολογικών δηλώσεων, ενώ οποιαδήποτε δραστηριότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης εντός της περιόδου της απαλλαγής οδηγεί σε άμεση απώλειά της, ακόμη και αναδρομικά.

Για περιπτώσεις εργαζομένων του Δημοσίου σε κρίσιμους τομείς, όπως γιατρούς, νοσηλευτές, εκπαιδευτικούς και ένστολους, προβλέπεται ειδικό καθεστώς: η απαλλαγή ισχύει ακόμη και με μισθώσεις ελάχιστης διάρκειας έξι μηνών, με δυνατότητα διαδοχικών συμβάσεων, αρκεί να μην υπάρξει επιστροφή του ακινήτου στη βραχυχρόνια μίσθωση. Το μέτρο αυτό στοχεύει στην ενίσχυση της διαθεσιμότητας στέγης για επαγγελματίες που συχνά μετακινούνται, ιδίως σε περιοχές με περιορισμένη προσφορά κατοικιών.

Η ρύθμιση προβλέπει επίσης σαφείς κανόνες για τις περιπτώσεις διακοπής μίσθωσης μέσα στην τριετία. Αν ο ενοικιαστής αποχωρήσει, η φοροαπαλλαγή συνεχίζεται μόνο εφόσον το ακίνητο επαναμισθωθεί εντός τριών μηνών με νέα τριετή σύμβαση. Για τις ειδικές μισθώσεις προς δημόσιους λειτουργούς, η προθεσμία γίνεται εξάμηνη. Η απώλεια της απαλλαγής είναι οριστική αν το ακίνητο δεν επανανοικιαστεί εγκαίρως ή αν λυθεί δεύτερη συνεχόμενη μίσθωση.

Σημαντική καινοτομία του νέου νομοθετικού πλαισίου αποτελεί η δυνατότητα ένταξης στη φοροαπαλλαγή και κατοικιών που προέκυψαν από αλλαγή χρήσης, όπως πρώην επαγγελματικοί ή βιοτεχνικοί χώροι που έχουν μετατραπεί σε σύγχρονες κατοικίες. Η προσέγγιση αυτή διευρύνει τη δεξαμενή διαθέσιμων ακινήτων, ευθυγραμμιζόμενη με πολιτικές που εφαρμόζονται ήδη σε άλλα πεδία, όπως οι επενδύσεις μέσω Golden Visa.