Τέλος στο σίριαλ της εκτός σχεδίου δόμησης – Έρχεται απλουστευμένος Νέος Οικοδομικός Κανονισμός

Στο υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) όλα δείχνουν πως το μακρόσυρτο σίριαλ για τη δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές θα ρίξει… τίτλους τέλους τον Απρίλιο του 2026.

Παράλληλα, αφού τελείωσαν οι… περιπέτειες με το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) δρομολογείται και ένας νέος, απλουστευμένος Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ) χωρίς «μπόνους» δόμησης, ο οποίος θα αποτελείται από μόλις 20 άρθρα.

Λιτός και ξεκάθαρος – χωρίς πατάρια, σοφίτες και προεξοχές – θα επικεντρώνεται στα βασικά πολεοδομικά μεγέθη: το περίγραμμα, τις πλάγιες αποστάσεις, τους συντελεστές δόμησης και τον όγκο των κτιρίων.

Ο στόχος είναι σαφής: από τα μέσα του 2026 κι έπειτα, η κατασκευαστική δραστηριότητα να βγει από τη «ζώνη της αβεβαιότητας» και να στηριχθεί σε σταθερούς κανόνες που δεν θα αλλάζουν διαρκώς. Ως τότε, μηχανικοί και επενδυτές συνεχίζουν να κινούνται με προσοχή, σταθμίζοντας ρίσκα και προοπτικές.

Το ΠΔ «ορόσημο» για την εκτός σχεδίου

Ειδικότερα, όσον αφορά στην εκτός σχεδίου δόμηση, από τον Μάρτιο του 2023 – όταν ξεκίνησε το μπαράζ ακυρωτικών αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) για οικοδομικές άδειες σε οικόπεδα εκτός σχεδίου τα οποία δεν πληρούσαν το κριτήριο προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο – το υπουργείο μπήκε σε έναν… φαύλο κύκλο: προανήγγειλε ρυθμίσεις, τις πάγωνε, τις ξαναδούλευε, αλλά τελικά καμία δεν έφθασε έως τη Βουλή.

Η λύση τελικά φαίνεται να τοποθετείται στα μέσα του 2026. Πρώτος στόχος για την επίτευξή της να τεθεί σε ισχύ Προεδρικό Διάταγμα (ΠΔ) το οποίο θα καθορίζει με σαφήνεια τα κριτήρια για την πολεοδομική αναγνώριση των δρόμων που θα εξασφαλίζουν οικοδομησιμότητα σε ακίνητα εκτός σχεδίου.

Το ΠΔ θα πάει για έλεγχο στο ΣτΕ έως το τέλος του έτους

Όπως αναφέρει μιλώντας στον «Οικονομικό Ταχυδρόμο» ο υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας κ. Νίκος Ταγαράς, το ΠΔ θα πάει για νομικό έλεγχο στο ΣτΕ το αργότερο έως το τέλος του έτους.

Παράλληλα, ο υφυπουργός επισημαίνει ότι βρίσκονται σε εξέλιξη οι μελέτες αναγνώρισης οδών σε όλη τη χώρα, με στόχο να έχουν ολοκληρωθεί έως τον Απρίλιο του 2026.

Το ΣτΕ έχει πολλάκις ξεκαθαρίσει ότι η παροχή οικοδομησιμότητας με μοναδικό κριτήριο την αρτιότητα (σ.σ. τα τέσσερα στρέμματα) είναι αντισυνταγματική και επιβάλλεται τα οικόπεδα να έχουν πρόσωπο σε δρόμο που διανοίχθηκε νόμιμα και όχι με δουλείες.

Δηλαδή, για να εκδοθεί οικοδομική άδεια σε εκτός σχεδίου ή εκτός ορίου οικισμού οικόπεδο θα πρέπει καταρχάς να πληρούνται τρεις προϋποθέσεις: να είναι τέσσερα στρέμματα, να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο και να επιτρέπεται η συγκεκριμένη χρήση γης στη συγκεκριμένη περιοχή.

Οι μελέτες αναγνώρισης οδών και το χρονοδιάγραμμα

Έτσι, σύμφωνα με τον κ. Ταγαρά, βρίσκονται σε εξέλιξη δύο «πακέτα» μελετών αναγνώρισης δρόμων, συνολικού εκτιμώμενου προϋπολογισμού 196 εκατομμυρίων ευρώ (με ΦΠΑ), οι οποίες θα δίνουν δικαίωμα δόμησης στα παρόδια οικόπεδα.

«Οι πρώτες που αφορούν στους δρόμους των νησιών Αιγαίου και Ιονίου έχουν ολοκληρωθεί ενώ για τις δεύτερες, δηλαδή για τις οδούς στην ηπειρωτική χώρα, την Εύβοια και την Κρήτη έχει ολοκληρωθεί η διαγωνιστική διαδικασία και αναμένεται να ανατεθούν», τονίζει ο υφυπουργός.

Οι μελετητές, όπως υπογραμμίζει, καταγράφουν όλες τις παραμέτρους και τα πληροφοριακά στοιχεία για τους υφιστάμενους δρόμους (μήκος, πλάτος, κλίση, τον ρόλο που επιτελούν στο συνολικό οδικό δίκτυο της περιοχής κλπ.) οι οποίοι θα πρέπει να εμφανίζονται στις πλέον πρόσφατες ορθοεικόνες του Ελληνικού Κτηματολογίου πανελλαδικής κάλυψης και σε αεροφωτογραφίες προ του 1977.

«Θα έρθουμε μετά, με το Προεδρικό Διάταγμα το οποίο θα προσδιορίζει τα κριτήρια που θα ληφθούν υπόψη για τον περιβόητο χαρακτηρισμό των οδών ως κοινοχρήστων στις εκτός σχεδίου και εκτός οικισμού περιοχές όλης της χώρας», εξηγεί ο κ. Ταγαράς.

Σήμερα κοινόχρηστοι δρόμοι θεωρούνται εθνικοί δρόμοι που έχουν οριστεί με Προεδρικό Διάταγμα, επαρχιακές οδοί που ορίστηκαν με υπουργική απόφαση, δρόμοι που επιτρέπουν την πρόσβαση σε ακτές, αρχαιολογικούς χώρους, σημαντικά δημόσια έργα, δρόμοι προϋφιστάμενοι του 1923 κλπ.

Η ιστορική διαδρομή της εκτός σχεδίου δόμησης

Η εκτός σχεδίου δόμηση συνιστά μία πραγματικότητα ιστορικά και νομοθετικά παγιωμένη σχεδόν για έναν αιώνα. Όπως ανέφερε ο σύμβουλος Επικρατείας κ. Χρήστος Παπανικολάου μιλώντας από το βήμα του 4ο συνεδρίου «Δίκαιο του Χώρου» που διοργάνωσε προσφάτως η Νομική Βιβλιοθήκη δημιουργήθηκε και συνυπάρχει, ως έννοια και ως πράξη, με τη δόμηση βάσει σχεδίου ήδη από το νομοθετικό διάταγμα της 17.7.1923.

«Με το Προεδρικό Διάταγμα της 23.10.1928 καθορίστηκε για πρώτη φορά η γνωστή αρτιότητα των τεσσάρων στρεμμάτων για τα γήπεδα που βρίσκονταν εκτός των ζωνών γύρω από τα εγκεκριμένα σχέδια πόλεων. Δεν υπήρχε στη νομοθεσία αυτή ως προϋπόθεση οικοδομησιμότητας των γηπέδων το πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο ή δρόμο», επεσήμανε ο ίδιος.

Από την αρτιότητα στο πρόσωπο

Αυτή η προϋπόθεση προσδιορίστηκε στο ΠΔ της 24.5.1985, ενώ η νομολογία του ΣτΕ ήδη από το 2000 είχε κρίνει ότι η κατ’ εξαίρεση επιτρεπόμενη δόμηση εκτός σχεδίου τελεί υπό την προϋπόθεση ότι πληρούται ο βασικός κανόνας δόμησης, κατά τον οποίο δομήσιμα είναι τα οικόπεδα που έχουν πρόσωπο, δηλαδή κοινό όριο, σε κοινόχρηστο χώρο νομίμως υφιστάμενο, μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση.

Έτσι, ήρθε το 2003 η περίφημη απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ (176/2023) για την Πάτμο που ανακεφαλαιώνοντας τη νομολογία του Ανωτάτου Ακυρωτικού Δικαστηρίου για την εκτός σχεδίου δόμηση και διευκρίνισε ότι ήδη από την αρχική μορφή του ΠΔ της 24.5.1985 η δόμηση εκτός σχεδίου είχε δύο βασικές προϋποθέσεις: το εμβαδόν των γηπέδων και το πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο.

Τότε ξεκίνησαν και οι μεγάλες «περιπέτειες» με τις μισές πολεοδομίες της χώρας να μην εκδίδουν οικοδομικές άδειες σε εκτός σχεδίου περιοχές και τις υπόλοιπες να συνεχίζουν σαν να μην έχει αλλάξει τίποτε. Τότε προσπάθειες του ΥΠΕΝ να βρει

«Το Δικαστήριο δεν έκρινε ποτέ ότι η εκτός σχεδίου δόμηση αντίκειται στο σύνολό της, ως σύστημα ρυθμίσεων, στις επιταγές του Συντάγματος για ορθολογικό χωροταξικό και πολεοδομικό σχεδιασμό. Διακήρυξε ότι στα γήπεδα των εκτός σχεδίου περιοχών η δόμηση είναι κατ’ εξαίρεση ανεκτή, υπό όρους που δεν επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι, δηλαδή να καθιστούν ευχερέστερη τη δόμηση, σε σχέση προς τους ισχύοντες για τις εντός σχεδίου περιοχές», τόνισε ο κ. Παπανικολάου.

Και πρόσθεσε: «Επέμεινε επί 25ετία ότι, πέραν της αρτιότητας, όρος οικοδομησιμότητας των γηπέδων είναι και το πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο. Όρισε τη δημιουργία ή αναγνώριση αυτών ως πράξη πολεοδομικού σχεδιασμού».

Προς οριστική λύση μέσω των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων

Σε κάθε περίπτωση το ζήτημα της εκτός σχεδίου δόμησης θα ξεκαθαρίσει πλήρως με την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού σε όλη τη χώρα μέσω των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων που εκπονούνται αυτήν την περίοδο ανά τη χώρα με ορίζοντα ολοκλήρωσης το 2027, στα οποία θα ενσωματωθεί και το δίκτυο των κοινοχρήστων δρόμων που θα διαμορφωθεί βάσει των κριτηρίων του ΠΔ που θα προωθηθεί στο ΣτΕ έως τα τέλη του έτους.

Έρχεται Νέος Οικοδομικός Κανονισμός 20 άρθρων

Παράλληλα, η ασφάλεια πολεοδομικού δικαίου θα ολοκληρωθεί και με τη δημιουργία ενός νέου ΝΟΚ σε αντικατάσταση εκείνου του 2012. Τον δρόμο άνοιξε την περασμένη εβδομάδα η θετική γνωμοδότηση του ΣτΕ επί σχεδίου Προεδρικού Διατάγματος του ΥΠΕΝ για την οικοδόμηση κτιρίων που εξέδωσαν άδεια με «μπόνους» δόμησης του ΝΟΚ πριν από την 11η Δεκεμβρίου 2024 (όταν το ΣτΕ δημοσίευσε ανακοίνωση για την αντισυνταγματικότητά τους).

Οι σύμβουλοι Επικρατείας έκριναν ότι οι συγκεκριμένες άδειες μπορούν να συνεχιστούν και να ολοκληρωθούν υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις που προβλέπονται στο ΠΔ.

Μάλιστα, όπως ανέφερε προ ημερών και ο γενικός γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος κ. Ευθύμιος Μπακογιάννης, μιλώντας στο συνέδριο του Συμβουλίου Αειφόρων Κτιρίων Ελλάδας (SBC Greece) ο νέος απλοποιημένος ΝΟΚ είναι σχεδόν έτοιμος και περιλαμβάνει μόνο 20 άρθρα, ενώ σύγχρονα κίνητρα δόμησης θα περιληφθούν και στον πολεοδομικό σχεδιασμό.

Απλός, λειτουργικός και κατανοητός κανονισμός

Μιλώντας για τον νέο ΝΟΚ που προωθείται από το ΥΠΕΝ, ο κ. Μπακογιάννης επεσήμανε ότι πρόκειται για ένα πλαίσιο με διαφορετική φιλοσοφία. Όπως είπε, θα ίναι πιο απλός και λειτουργικός, χωρίς τη σύνθετη και ασαφή δομή του υφιστάμενου που δημιουργεί δυσκολίες στην εφαρμογή, ασάφειες, παρερμηνείες και κατ΄ επέκταση διενέξεις μεταξύ μηχανικών και υπαλλήλων στις Υπηρεσίες Δόμησης.

Στην ανάγκη ενός εύχρηστου Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) μόνο για τα εξωτερικά μεγέθη των κτιρίων και όχι για το εσωτερικό τους, το πολύ 10 σελίδων, είχε αναφερθεί και ο πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ) κ. Γιώργος Στασινός, σε ομιλία του στα τέλη Ιουνίου σε ενημερωτική εκδήλωση στην Ανατολική Κρήτη.

Σύμφωνα με τον κ. Μπακογιάννη, ο νέος ΝΟΚ δεν θα ασχολείται με θέματα όπως το τι θεωρείται πατάρι και αν υπολογίζεται στον συντελεστή δόμησης, αν εξαιρούνται τα κλιμακοστάσια, τι ορίζεται ως αρχιτεκτονική προεξοχή και υπό ποιες συνθήκες επιτρέπεται η σοφίτα.

Τα βασικά μεγέθη που θα λαμβάνονται υπόψη θα είναι το περίγραμμα του κτιρίου, οι πλάγιες αποστάσεις και ο συντελεστής δόμησης. Θα υπάρχει επίσης και μια παράμετρος που θα διαφοροποιεί τον όγκο του ώστε οι αρχιτέκτονες να έχουν ελευθερία στον σχεδιασμό.

Πηγή: ot.gr