Οι ρυθμίσεις που “ξεκλειδώνουν” τα κλειστά σπίτια – Όλα τα κίνητρα για ιδιοκτήτες τα οφέλη για ενοικιαστές

Από τον Νοέμβριο 2025 τίθενται σε ισχύ οι νέες ρυθμίσεις που επεκτείνουν και θωρακίζουν το κίνητρο για διάθεση κλειστών κατοικιών (ή κατοικιών τύπου Airbnb) σε μακροχρόνια μίσθωση.

Ο ιδιοκτήτης που εντάσσεται στο μέτρο απολαμβάνει πλήρη απαλλαγή φόρου εισοδήματος από τα ενοίκια για 36 μήνες.

Τι αλλάζει – σε 5 σημεία

1. Παράταση “παραθύρου” ένταξης έως 31/12/2026.
   Συμβόλαια που θα συναφθούν μέχρι τότε δικαιούνται 36μηνη απαλλαγή, εφόσον:

   • το ακίνητο είχε δηλωθεί «κενό» στο Ε2 για 3 συνεχόμενα έτη πριν τη μίσθωση, ή

   • ήταν σε βραχυχρόνια μίσθωση για τουλάχιστον 1 έτος πριν αλλάξει χρήση.

2. Ελάχιστη διάρκεια & ειδικές εξαιρέσεις.
   Βάση: 3ετής μίσθωση. Για γιατρούς, νοσηλευτές, εκπαιδευτικούς, ενστόλους επιτρέπεται ελάχιστο 6μηνο, με διαδοχικές μισθώσεις μέσα στην τριετία χωρίς απώλεια του κινήτρου.

3. Μεγάλες κατοικίες εντός μέτρου.
   Η απαλλαγή επεκτείνεται και σε σπίτια >120 τ.μ. όταν μισθώνονται σε τρίτεκνες/πολύτεκνες οικογένειες. Προστίθενται +20 τ.μ. ανά παιδί μετά το δεύτερο (π.χ. 140 τ.μ. για 3 παιδιά, 160 τ.μ. για 4 κ.ο.κ.).

4. Πρόωρη αποχώρηση μισθωτή: τέλος η “παγίδα”.
   Αν ο ενοικιαστής φύγει νωρίτερα, δεν ανακαλείται το όφελος για τα ήδη εισπραγμένα ενοίκια. Ο ιδιοκτήτης έχει 3 μήνες να βρει νέο μισθωτή για να συνεχίσει η απαλλαγή στο υπόλοιπο της τριετίας (μία φορά μέσα στην τριετία).

5. Πλήρης απαγόρευση Airbnb στην 3ετία.
   Αν το ακίνητο διατεθεί έστω και πρόσκαιρα σε βραχυχρόνια μίσθωση κατά την τριετία, το ευεργέτημα χάνεταικαι ενδέχεται αναδρομικές επιβαρύνσεις/πρόστιμα.

Ποιοι κερδίζουν και πόσο

Ιδιοκτήτες

• Φόρος 0% στα ενοίκια για 36 μήνες.
  Ενδεικτικά: ετήσιο μίσθωμα 8.000€ → εξοικονόμηση 1.200€/έτος (με κλίμακα 15%) → 3.600€ στην τριετία.
  Για υψηλότερα εισοδήματα (35%–45%) το όφελος είναι πολλαπλάσιο.

• Ασφάλεια σύμβασης: δεν χάνεται η απαλλαγή για το παρελθόν αν «σπάσει» το συμβόλαιο.

• Ευελιξία σε περιοχές με συχνές μεταθέσεις (νησιά, παραμεθόριος).

Ενοικιαστές

• Περισσότερη προσφορά κατοικιών άρα πιέσεις στα μισθώματα.

• Μεγάλες οικογένειες αποκτούν πρόσβαση σε κατοικίες >120 τ.μ. με κίνητρο για τον ιδιοκτήτη.

• Κινητικό προσωπικό Δημοσίου (γιατροί, εκπαιδευτικοί, ένστολοι) βρίσκουν ευκολότερα σπίτι με νόμιμες 6μηνες συμφωνίες που δεν “καίνε” τον ιδιοκτήτη.

Παραδείγματα (γρήγορα σενάρια)

• Σενάριο Α – Διαμέρισμα 85 τ.μ. (κενό 2022–2024):
  Μίσθωση από 12/2025 για 36 μήνες → μηδενικός φόρος στα ενοίκια έως 11/2028 (δήλωση το 2026–2029).
  Ο ιδιοκτήτης μπορεί να προσφέρει χαμηλότερο μίσθωμα και πάλι να «βγάζει» περισσότερα καθαρά.

• Σενάριο Β – Καθηγητής 8μηνο & γιατρός 6μηνο:
  Δύο διαδοχικές μισθώσεις μέσα στην τριετία (π.χ. Σεπ–Μάι και Ιούν–Νοέ) διατηρούν την απαλλαγή.

• Σενάριο Γ – Κατοικία 150 τ.μ.:
  Ενοικίαση σε πολύτεκνη οικογένεια (4 τέκνα) → επιλέξιμη για πλήρη απαλλαγή.

Checklist επιλεξιμότητας ιδιοκτήτη

• Το ακίνητο ήταν κενό στο Ε2 για 3 έτηπριν τη μίσθωση ή σε Airbnb ≥12 μήνεςπριν την αλλαγή χρήσης.

• Σύμβαση έως 31/12/2026.

• Διάρκεια 3 έτη (ή ≥6 μήνες για γιατρούς/νοσηλευτές/εκπαιδευτικούς/ενστόλους, με δυνατότητα διαδοχικών μισθώσεων).

• Καμία βραχυχρόνια μίσθωση στην τριετία.

• Σε πρόωρη αποχώρηση: νέος μισθωτής εντός 3 μηνών (δικαίωμα άπαξ).

«Ψιλά γράμματα» & κίνδυνοι

• Αν δεν βρεθεί νέος μισθωτής μέσα σε 3 μήνες μετά από πρόωρη αποχώρηση, σταματά η απαλλαγή για το μέλλον (όχι αναδρομικά).

• Αλλαγές κυριότητας (κληρονομιά/μεταβίβαση) και συμβόλαια πριν την ψήφιση: αναμένονται διευκρινίσεις με εγκύκλιο.

• Airbnb στην τριετία σημαίνει απώλειαόλου του κινήτρου και πιθανές αναδρομικές χρεώσεις.

Μικρός οδηγός στρατηγικής για ιδιοκτήτες

• Ελέγξτε το Ε2: να εμφανίζει συνεχόμενα «κενό» στα απαιτούμενα έτη.

• Συμβόλαια καθαρά: ρήτρα πρόωρης αποχώρησης + πρόβλεψη 3μηνης επαναμίσθωσης.

• Στόχευση μισθωτών: Δημόσιοι υπάλληλοι με μεταθέσεις/πολύτεκνες οικογένειες.

• Μηδενικός φόρος = περιθώριο για πιο ανταγωνιστικό μίσθωμα χωρίς να μειώνεται το καθαρό έσοδο.

• Αποχή από Airbnb καθ’ όλη την τριετία.

Οι νέες ρυθμίσεις ξεκλειδώνουν χιλιάδες κενές κατοικίες, διευρύνουν την προσφορά και ενθαρρύνουν τη μακροχρόνια μίσθωση με ξεκάθαρη φορολογική ανταμοιβή. Ταυτόχρονα, θωρακίζουν τον ιδιοκτήτη από απρόβλεπτες ρήξεις συμβολαίων και διευκολύνουν κρίσιμες επαγγελματικές ομάδες και μεγάλες οικογένειες να βρουν στέγη.