Έρχονται τα στεγαστικά δάνεια χωρίς ημερομηνία λήξεως!

Να αποσυνδέσουν τη «βόμβα» των κόκκινων στεγαστικών δανείων ύψους πολλών δισεκατομμυρίων ευρώ, που είναι αδύνατο σήμερα να ρυθμισθούν λόγω της μεγάλης ηλικίας των δανειοληπτών, επιδιώκουν οι τραπεζικές διοικήσεις. Το νέο εργαλείο που θα αξιοποιήσουν για τον σκοπό αυτό είναι τα στεγαστικά χωρίς ημερομηνία λήξεως (perpetual loans), μέσω των οποίων ο δανειολήπτης θα έχει την υποχρέωση μόνο να πληρώνει τόκους.

Ένα από τα πλέον δυσεπίλυτα προβλήματα που έχει κληροδοτήσει η δεκαετής οικονομική κρίση στο ελληνικό χρηματοπιστωτικό σύστημα είναι η διαχείριση των «κόκκινων» στεγαστικών δανείων. Παρά τις προσπάθειες εξυγίανσης, μεγάλη μερίδα δανειοληπτών παραμένουν χωρίς διέξοδο, λόγω της ηλικίας τους και των αυστηρών εποπτικών κανόνων του SSM.

Οι διεργασίες στους κύκλους των τραπεζικών διοικήσεων και των servicers κρατούν αρκετό διάστημα και όλα δείχνουν ότι το νέο εργαλείο των perpetual loans θα αρχίσει σύντομα να αξιοποιείται σε μεγάλη κλίμακα. Ο διευθύνων σύμβουλος της Alpha Bank, Βασίλης Ψάλτης, μιλώντας στην παρουσίαση της νέας εταιρικής ταυτότητας της τράπεζας αναφέρθηκε στο θέμα, επισημαίνοντας πως, ειδικά στα στεγαστικά δάνεια, η ηλικία του αρχικού δανειολήπτη (ή των εγγυητών του) μπορεί να δυσχεραίνει την εξεύρεση λύσης.

«Αγκάθι» τα δάνεια της περιόδου 2000 – 2008

Το μέγεθος του προβλήματος αποτυπώνεται στα στοιχεία για τα κόκκινα δάνεια. Οι Εταιρείες Διαχείρισης (servicers) έχουν σήμερα στα χέρια τους ένα κολοσσιαίο χαρτοφυλάκιο προβληματικών στεγαστικών δανείων, το οποίο αγγίζει τα 25 δισ. ευρώ.

Αν και δεν υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία για την ηλικία των «κόκκινων» δανειοληπτών, εκτιμάται ότι για ένα μεγάλο μέρος των μη εξυπηρετούμενων δανείων η ηλικία αποτελεί το κύριο εμπόδιο για μια βιώσιμη ρύθμιση, που θα είναι σύμφωνη και με τις απαιτήσεις του Ενιαίου Εποπτικού Μηχανισμού.

Για να κατανοηθεί το αδιέξοδο, υπογραμμίζουν τραπεζικά στελέχη, πρέπει να δούμε πότε γεννήθηκε αυτό το χρέος. Η πλειονότητα των κόκκινων στεγαστικών δανείων των 25 δισ. ευρώ χορηγήθηκαν την περίοδο της μεγάλης πιστωτικής επέκτασης, δηλαδή τη δεκαετία 2000-2008. Ένας δανειολήπτης που έλαβε ένα στεγαστικό δάνειο σε ηλικία 45 ετών το 2005, σήμερα διανύει το 66ο έτος της ηλικίας του. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι ένα μεγάλο ποσοστό της δεξαμενής των κόκκινων στεγαστικών αφορά πλέον ανθρώπους συνταξιοδοτικής ή προ-συνταξιοδοτικής ηλικίας.

Εδώ ακριβώς ενεργοποιείται η «παγίδα» των εποπτικών κανόνων. Ο βασικός κανόνας ορίζει ότι ένα δάνειο πρέπει να έχει αποπληρωθεί πλήρως μέχρι ο δανειολήπτης να συμπληρώσει το 75ο (ή σε κάποιες περιπτώσεις το 80ό) έτος της ηλικίας του. Συνεπώς, η κλασική και πιο αποτελεσματική μέθοδος ρύθμισης ενός δανείου -η επιμήκυνση της διάρκειάς του κατά 20 ή 30 χρόνια ώστε να πέσει η μηνιαία δόση σε ανεκτά επίπεδα- είναι απλώς αδύνατη για αυτή την ηλικιακή ομάδα. Οι επόπτες του SSM απαγορεύουν τέτοιες ρυθμίσεις, καθιστώντας τα δάνεια αυτά τεχνικά μη ρυθμίσιμα.

Η λύση των δανείων χωρίς ημερομηνία λήξεως

Μπροστά σε αυτό πρόβλημα, ο Βασίλης Ψάλτης έθεσε ένα κρίσιμο ερώτημα: είναι λογικό ένας δανειολήπτης να αναγκάζεται να αναζητήσει νέα κατοικία, αντί να του δοθεί η δυνατότητα να συνεχίσει να εξυπηρετεί το υφιστάμενο δάνειο που αφορά την ίδια του την οικογενειακή κατοικία;.

Τη λύση μπορούν να δώσουν τα perpetual στεγαστικά δάνεια (αέναα δάνεια), μια πρακτική που εφαρμόζεται ήδη σε άλλες ώριμες ευρωπαϊκές αγορές. Πρόκειται για χρηματοδοτήσεις των οποίων η αποπληρωμή δεν συνδέεται με κανέναν απολύτως συγκεκριμένο χρονικό ορίζοντα. Στην ουσία, είναι δάνεια χωρίς ημερομηνία λήξεως, τα οποία παρακάμπτουν πλήρως το εμπόδιο της ηλικίας του δανειολήπτη.

Στην πράξη, αυτά τα δάνεια λειτουργούν ως εξής:

• Ο παραδοσιακό τρόπο αποπληρωμής ανατρέπεται: Ανάλογα με τους όρους της σύμβασης, η εξυπηρέτηση του perpetual loan αφορά αποκλειστικά την καταβολή των τόκων, χωρίς να γίνεται παράλληλη απόσβεση του αρχικού κεφαλαίου.
• Για τους ηλικιωμένους δανειολήπτες, αυτό οδηγεί σε μια βιώσιμη λύση με δραματική μείωση της δόσης. Αφαιρώντας την υποχρέωση αποπληρωμής του κεφαλαίου, η μηνιαία δόση μειώνεται σημαντικά. Μετατρέπεται ουσιαστικά σε ένα χαμηλό, προσιτό «ενοίκιο» που πληρώνει ο ηλικιωμένος στην τράπεζα, το οποίο μπορεί να καλυφθεί από τη σύνταξή του.
• Ο δανειολήπτης διασφαλίζει ότι δεν θα χάσει την οικογενειακή του κατοικία και θα ζήσει σε αυτήν για το υπόλοιπο της ζωής του, αποφεύγοντας τον εφιάλτη των πλειστηριασμών.

Πώς γίνεται η εξόφληση του κεφαλαίου

Εφόσον ο δανειολήπτης πληρώνει μόνο τους τόκους, το χρέος (κεφάλαιο) παραμένει ακέραιο. Πώς όμως η τράπεζα ή ο servicer παίρνει πίσω τα χρήματά του; Όπως επισήμανε ο CEO της Alpha Bank, η εξόφληση της συγκεκριμένης οφειλής μπορεί να συνδέεται άμεσα με τη μελλοντική μεταβίβαση ή την πώληση του ακινήτου, το οποίο λειτουργεί ως εξασφάλιση του δανείου.

Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι η ρευστοποίηση μετατίθεται για το μέλλον (συνήθως αφού αποβιώσει ο οφειλέτης). Εκείνη τη στιγμή, οι κληρονόμοι τίθενται προ των ευθυνών τους: είτε επιλέγουν να αποπληρώσουν το κεφάλαιο του δανείου (π.χ. με ένα νέο δάνειο που θα λάβουν οι ίδιοι), ώστε να διατηρήσουν το ακίνητο στην ιδιοκτησία τους, ή συναινούν στην πώλησή του, ώστε από το τίμημα να εξοφληθεί το χρέος προς την τράπεζα.

Αυτή η προσέγγιση αποτελεί τη μοναδική ρεαλιστική διέξοδο για τα «γερασμένα» χαρτοφυλάκια στεγαστικών δανείων. Με την εφαρμογή των perpetual loans, οι τράπεζες και οι servicers μπορούν να μετατρέψουν μαζικά μη εξυπηρετούμενα δάνεια σε ενήμερα (έστω και μόνο ως προς τους τόκους), ενώ παράλληλα χιλιάδες ηλικιωμένοι πολίτες αποκτούν ξανά το δικαίωμα στην αξιοπρέπεια και τη στεγαστική ασφάλεια.

sofokleousin.gr