Ακίνητα: Ξεκινά η λειτουργία του νέου Ψηφιακού Μητρώου της ΑΑΔΕ – Τι αλλάζει για τους ιδιοκτήτες

Εκατομμύρια ιδιοκτήτες καλούνταν ξανά και ξανά να υποβάλλουν παντού δηλώσεις για τα ακίνητα τους: άλλοτε στην εφορία για το Ε9 ή το E2 και το myProperty, άλλοτε στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Κτηματολόγιο για τη μεταγραφή, άλλοτε στον δήμο για την οικοδομική άδεια.  

Αγροτικά και βιομηχανικά ακίνητα δηλώνονται διαρκώς επίσης σε πολλούς φορείς και βάσεις δεδομένων, συνθέτοντας ένα πολυδαίδαλο δίκτυο διαφορετικών συστημάτων που δεν επικοινωνούσαν μεταξύ τους, αποτυπώνοντας πολλές «εικόνες» ακινήτων που σχεδόν καμία δεν συμφωνούσε με όλες τις άλλες. 

Μέσα στις επόμενες ημέρες, όμως, αυτό αλλάζει. Ως το τέλος Μαρτίου η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων αναμένεται να θέσει σε λειτουργία το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ), την ψηφιακή πλατφόρμα που θα συγκεντρώνει και θα ενοποιεί σε ένα μόνο σημείο, όλα όσα έχουν δηλώσει κατά καιρούς για τα ακίνητά τους οι ιδιοκτήτες, σε διάφορους φορείς και υπηρεσίες. Και θα τους καλεί για ακόμα μία φορά να ελέγξουν, να επιβεβαιώσουν και -εφόσον χρειαστεί- να διορθώσουν την εικόνα της περιουσίας τους. 

Ωστόσο η πλατφόρμα δεν είναι «ακόμα μία» δηλωτική υποχρέωση. Θα είναι το εργαλείο με το οποίο το κράτος αποκτά για πρώτη φορά πλήρη και διαρκή εικόνα του κτιριακού αποθέματος της χώρας, προκειμένου να μπορεί να χαράσσει πολιτική για τη φορολογία, τη στέγαση και την ανάπτυξη. Ενώ ενδεχομένως να αποκαλυφθούν και ακίνητα που δεν είχαν δηλωθεί ποτέ πουθενά από τους ιδιοκτήτες τους. 

Τι θα βλέπουν στην οθόνη οι πολίτες 

Με την έναρξη λειτουργίας του ΜΙΔΑ, πάνω από 7,1 εκατομμύρια ιδιοκτήτες (φυσικά και νομικά πρόσωπα) θα κληθούν να κάνουν είσοδο στη νέα ενοποιημένη βάση δεδομένων. Κάθε ιδιοκτήτης, συνδεόμενος με τους προσωπικούς κωδικούς πρόσβασης στο myAADE, θα δει να εμφανίζονται αυτόματα όλα τα ακίνητά του. 

Αρχικά, για καθένα ξεχωριστά θα βλέπει στην οθόνη τού υπολογιστή του παράλληλα τρεις ξεχωριστές καρτέλες , προσυμπληρωμένες με στοιχεία που τον αφορούν για να ελέγξει και να επιλέξει τι τελικώς ισχύει. 

Στη μία θα βρίσκει τα στοιχεία και τη χρήση των ακινήτων όπως έχουν δηλωθεί στην εφορία (ΑΤΑΚ, επιφάνεια, χρήση, ηλεκτροδότηση), σε άλλη θα δει την εικόνα βάσει Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ, εμβαδόν, δικαιώματα), ενώ σε τρίτη θα βρει τα δεδομένα από άλλες πηγές από όπου η ΑΑΔΕ αντλεί πληροφόρηση -και οι οποίες σταδιακά στα επόμενα χρόνια θα εμπλουτίζονται συνεχώς μέσω διασύνδεσης με περισσότερες.  

Κάθε ακίνητο θα εμφανίζεται ξεχωριστά και ο ιδιοκτήτης καλείται να συσχετίσει τον Αριθμό Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ) -δηλαδή τον ενδεκαψήφιο «μοναδικό» κωδικό που αποδίδεται από την ΑΑΔΕ σε κάθε ακίνητο που δηλώνεται στο Ε9- με τον δωδεκαψήφιο «μοναδικό» Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) τον οποίο αποκτά το ακίνητο κατά τη κτηματογράφηση. 

Η πλατφόρμα θα επισημαίνει στον ιδιοκτήτη πού υπάρχουν αποκλίσεις κατά την αντιστοίχιση και εκείνος θα επιλέγει ποια στοιχεία είναι ορθά, καταχωρίζοντας τη διόρθωση. 

Τι πρέπει να δηλωθεί 

Για κάθε ακίνητο πρέπει να επιβεβαιωθούν η ταυτότητά του, η διεύθυνση, το ποσοστό και το είδος δικαιώματος (πλήρης κυριότητα, ψιλή κυριότητα, επικαρπία) καθώς και τα βασικά τεχνικά χαρακτηριστικά του (κατηγορία, επιφάνεια, τεχνικά στοιχεία). 

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στα τετραγωνικά μέτρα: στο ΜΙΔΑ θα αποκαλυφθούν διαφορές από δηλώσεις που έχουν κατά καιρούς γίνει σε φορολογικές δηλώσεις Ε9/ΕΝΦΙΑ, στο Κτηματολόγιο, σε ρυθμίσεις τακτοποίησης ή νομιμοποίησης, στους δήμους κ.λπ. 

Επιπλέον θα απαιτηθεί έλεγχος στα στοιχεία που αντλούνται από άλλους δημόσιους φορείς, όπως αριθμοί παροχής ηλεκτροδότησης από ΔΕΔΔΗΕ κ.λπ. 

Κρίσιμη θεωρείται η ορθή δήλωση της πραγματικής χρήσης του ακινήτου, η οποία είναι υποχρεωτική και ο ιδιοκτήτης πρέπει να επιλέξει πάνω από 60 διαφορετικές περιπτώσεις (βιομηχανικές, αγροτικές, οικιστικές κ.ά.). Κάθε ακίνητο θα πρέπει να χαρακτηριστεί ρητά ως ιδιοκατοικούμενο, ενοικιαζόμενο (σε μακροχρόνια ή βραχυχρόνια μίσθωση), κενό, δωρεάν παραχωρούμενο, επαγγελματικός χώρος, καλλιεργούμενη έκταση κλπ. 

Αν το ακίνητο δηλώνεται ως μισθωμένο, θα πρέπει να καταγραφούν και τα στοιχεία του μισθωτή, το ποσό του μισθώματος, η διάρκεια και το είδος μίσθωσης. Τυχόν ασυμφωνίες με φορολογικά δεδομένα θα επισημαίνονται αυτόματα. Ωστόσο προβλέπεται ιδιαίτερη ελαστικότητα -στην αρχή τουλάχιστον- καθώς παράλληλα «τρέχουν» και άλλες φορολογικές υποχρεώσεις ιδιοκτητών προς την ΑΑΔΕ, όπως δηλώσεις εισοδημάτων 2025 ή του αριθμού τραπεζικού λογαριασμού στον οποίο από 1ης Απριλίου πρέπει να καταβάλλονται τα ενοίκια. 

Αποκλίσεις, όχι παράβαση 

Στο οικονομικό επιτελείο γνωρίζουν ήδη ότι η ενοποίηση διαφορετικών ή παρωχημένων βάσεων δεδομένων, αναπόφευκτα θα αναδείξει αποκλίσεις στα τετραγωνικά, στους χαρακτηρισμούς χώρου ή στην περιγραφή ακινήτων. Ωστόσο αυτές δεν συνιστούν κατ’ ανάγκη αδήλωτη περιουσία. ΑΑΔΕ και Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών αναγνωρίζουν ότι στην πλειονότητά τους αποτελούν «κληρονομιά» δεκαετιών κατά τις οποίες τα συστήματα λειτουργούσαν ασύνδετα ή χειρόγραφα. 

Για τον λόγο αυτό δημιουργείται και το Ψηφιακό Μητρώο Ακινήτων, προκειμένου οι ιδιοκτήτες να διορθώσουν «με μία κίνηση» σε μία ενιαία βάση ό,τι αναγράφεται λάθος εδώ και χρόνια σε διαφορετικές υπηρεσίες. Ενώ έχουν διενεργήσει και εκτεταμένες διασταυρώσεις Ε9 και Κτηματολογίου με βάση τον ΚΑΕΚ, προκειμένου να περιοριστούν κατά το δυνατόν τα εσφαλμένα δεδομένα του παρελθόντος, πριν η πλατφόρμα ανοίξει πλήρως για όλους. 

Ιδιαίτερα προβληματική αναμένεται η εικόνα που θα αποκαλυφθεί στα αγροτεμάχια. Σε πολλές περιοχές (κυρίως σε Κρήτη, νησιά Αιγαίου ή Βόρεια Ελλάδα) η «δια λόγου» παραχώρηση ή άτυπη ανταλλαγή καλλιεργούμενων εκτάσεων χωρίς επίσημη δήλωση και τίτλους θεωρείται «θεσμός» και κοινή πρακτική. Στο εξής, όμως, τα στοιχεία των αγροτεμαχίων μέσω του ΜΙΔΑ θα χρησιμοποιούνται στον υπολογισμό των αγροτικών επιδοτήσεων το φθινόπωρο και στον σχεδιασμό του νέου ηλεκτρονικού συστήματος ΟΣΔΕ/AGRI SNAP. 

Επαρκής χρόνος για όλους… με μία εξαίρεση 

Το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας έχει καταστήσει σαφές ότι σκοπός της πλατφόρμας είναι η ορθή αποτύπωση των ακινήτων και όχι άλλη μία γραφειοκρατική υποχρέωση με αυστηρές προθεσμίες που θα αποτελέσουν αφορμή ταλαιπωρίας και επιβολής πρόστιμων. 

Για τον λόγο αυτό, μετά την επίσημη έναρξη του ΜΙΔΑ, οι ιδιοκτήτες θα λάβουν ειδοποίηση και θα τους δοθεί εύλογος χρόνος για διορθώσεις, με δυνατότητα παράτασης αν κριθεί αναγκαίο. Οι λεπτομέρειες θα εξειδικευθούν με απόφαση του διοικητή της ΑΑΔΕ. 

Ωστόσο ανακύπτει μία ειδική και άμεση υποχρέωση δήλωσης στο ΜΙΔΑ, ακόμα και πριν την πάροδο της γενικής προθεσμίας: κάθε νέα μίσθωση ακινήτου (ακινήτου ή αγροτεμαχίου) θα πρέπει από τον Απρίλιο να καταχωρίζεται με πλήρη στοιχεία. Το ίδιο θα ισχύει για μεταβολές χρήσης, όπως μετάβαση σε ιδιοκατοίκηση, κένωση ή παραχώρηση. 

Πώς θα χρησιμοποιηθούν τα στοιχεία 

Τα δεδομένα του ΜΙΔΑ δεν θα παραμείνουν κλεισμένα σε ένα αρχείο, αλλά θα μεταβάλλονται δυναμικά. Αφού δηλωθούν και συγκεντρωθούν, θα επικαιροποιούνται διαρκώς και θα αξιοποιηθούν για ελέγχους αδήλωτων εισοδημάτων από ενοίκια, αυτόματη προσυμπλήρωση φορολογικών δηλώσεων, εντοπισμό κενών και αναξιοποίητων ακινήτων, αλλά και για ουσιαστική χάραξη νέας στεγαστικής και φορολογικής πολιτικής από τα αρμόδια υπουργεία. 

Για τους συνεπείς ιδιοκτήτες, το σύστημα θα λειτουργήσει ως ευκαιρία τακτοποίησης συσσωρευμένων σφαλμάτων δεκαετιών. Για όσους αγνοήσουν την κλήση για δηλώσεις και διορθώσεις, οι συνέπειες -φορολογικές και διοικητικές- θα είναι αναπόφευκτες. Και αυτό διότι στόχος του ΜΙΔΑ δεν είναι απλώς η ψηφιακή αναβάθμιση των φορολογικών ελέγχων των ιδιοκτητών, αλλά η πρώτη πραγματική καταγραφή του συνόλου της ακίνητης περιουσίας ολόκληρης της χώρας.