Ακίνητα: Οι πέντε μεγάλες αλλαγές που αναδιαμορφώνουν Airbnb, ενοίκια, φόρους και αγορά κατοικίας

Ένα νέο τοπίο διαμορφώνεται στην αγορά ακινήτων, με την κυβέρνηση να θέτει σταδιακά σε εφαρμογή ένα πλέγμα παρεμβάσεων που επηρεάζει ιδιοκτήτες, επενδυτές και ενοικιαστές. Οι αλλαγές εκτείνονται από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και τον τρόπο καταβολής των ενοικίων μέχρι τη φορολογία της ακίνητης περιουσίας, ενώ στο παρασκήνιο παραμένουν ανοικτές δύο κρίσιμες εκκρεμότητες που θα καθορίσουν την πορεία της αγοράς τα επόμενα χρόνια: ο ΦΠΑ στις νέες οικοδομές και η αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών.

Στόχος των νέων μέτρων είναι να αυξηθεί το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση, να περιοριστούν οι πιέσεις που προκαλεί η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων στις μεγάλες πόλεις και να ενισχυθούν οι συνθήκες διαφάνειας στις συναλλαγές της αγοράς.

Στο τραπέζι ΦΠΑ και αντικειμενικές αξίες

Παράλληλα με τις άμεσες αλλαγές, το οικονομικό επιτελείο καλείται μέσα στους επόμενους μήνες να λάβει αποφάσεις για δύο ζητήματα με ιδιαίτερη σημασία για την κτηματαγορά.

Το πρώτο αφορά το καθεστώς του ΦΠΑ στις νεόδμητες οικοδομές. Η αναστολή επιβολής του συντελεστή 24% ισχύει μέχρι το τέλος του 2026 και ήδη οι εκπρόσωποι της αγοράς ζητούν να παραταθεί, υποστηρίζοντας ότι η επαναφορά του θα αυξήσει σημαντικά το κόστος αγοράς νέων κατοικιών και θα επηρεάσει αρνητικά την οικοδομική δραστηριότητα και τις επενδύσεις.

Το δεύτερο αφορά τις αντικειμενικές αξίες. Οι σημερινές τιμές ζώνης εφαρμόζονται από το καλοκαίρι του 2021, όμως από τότε οι εμπορικές αξίες των κατοικιών έχουν αυξηθεί εντυπωσιακά, ιδιαίτερα στις περιοχές με υψηλή ζήτηση. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, η άνοδος των τιμών των κατοικιών ξεπερνά το 65% σε πανελλαδικό επίπεδο, γεγονός που έχει δημιουργήσει σημαντικές αποκλίσεις μεταξύ αντικειμενικών και πραγματικών αξιών.

Η επόμενη αναπροσαρμογή αναμένεται να απασχολήσει το υπουργείο Οικονομικών μέσα στο 2027, με εφαρμογή από το 2028. Για να αποφευχθούν μεγάλες φορολογικές επιβαρύνσεις, εξετάζονται αντισταθμιστικές παρεμβάσεις, όπως αύξηση του αφορολόγητου για την πρώτη κατοικία ή νέες αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ.

«Φρένο» στα νέα Airbnb

Σημαντικές παρεμβάσεις επεκτείνονται και στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Μετά το κέντρο της Αθήνας, από την 1η Ιουλίου έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 παγώνει και στην Α΄Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης η δυνατότητα εγγραφής νέων ακινήτων στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής.

Η κυβέρνηση επιδιώκει να περιορίσει την περαιτέρω μετατροπή κατοικιών σε τουριστικά καταλύματα, ενισχύοντας τη διαθεσιμότητα ακινήτων για τους μόνιμους κατοίκους.

Το πλαίσιο συνοδεύεται από αυστηρές κυρώσεις. Όσοι παραβιάζουν την απαγόρευση κινδυνεύουν με πρόστιμο ίσο με το 50% των εσόδων που αποκτήθηκαν από τη βραχυχρόνια μίσθωση, με κατώτατο όριο τις 20.000 ευρώ. Σε περίπτωση υποτροπής μέσα στο ίδιο φορολογικό έτος, το ελάχιστο πρόστιμο αυξάνεται στις 40.000 ευρώ.

Επιπλέον, εάν ένα ακίνητο που βρίσκεται σε περιοχή όπου ισχύει η απαγόρευση μεταβιβαστεί σε νέο ιδιοκτήτη, διαγράφεται αυτομάτως από το σχετικό μητρώο και δεν μπορεί να επανεγγραφεί μέχρι τη λήξη των περιορισμών.

Από την 1η Οκτωβρίου 2026 αλλάζει και ο τρόπος εξόφλησης των μισθωμάτων.

Η καταβολή όλων των ενοικίων θα πραγματοποιείται αποκλειστικά μέσω του τραπεζικού συστήματος, με στόχο τον περιορισμό της φοροδιαφυγής και την πλήρη καταγραφή των συναλλαγών.

Η μη συμμόρφωση θα έχει συνέπειες και για τις δύο πλευρές. Οι ενοικιαστές που συνεχίζουν να πληρώνουν με μετρητά θα χάνουν το δικαίωμα επιστροφής ενοικίου, ενώ οι ιδιοκτήτες που εισπράττουν εκτός τραπεζικού συστήματος δεν θα μπορούν να αξιοποιήσουν την έκπτωση φόρου 5% που ισχύει για τα εισοδήματα από ενοίκια.

Αλλαγές έρχονται και στις δημοτικές επιβαρύνσεις.

Από την 1η Ιανουαρίου 2027 καταργούνται το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) και ο Φόρος Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων. Στη θέση τους θεσπίζεται το νέο Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ), το οποίο θα εισπράττεται μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος.

Το ύψος του τέλους δεν θα είναι ενιαίο σε όλη τη χώρα. Κάθε δήμος θα μπορεί να καθορίζει τον συντελεστή του, μέσα σε εύρος από 0,3‰ έως 0,7‰, ανάλογα με τις οικονομικές του ανάγκες και τις αποφάσεις της δημοτικής αρχής.

Με τις παρεμβάσεις αυτές η κυβέρνηση επιχειρεί να διαμορφώσει ένα νέο πλαίσιο λειτουργίας της αγοράς ακινήτων, συνδυάζοντας μέτρα που ενισχύουν τη διαφάνεια στις συναλλαγές, περιορίζουν τις στρεβλώσεις στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και προετοιμάζουν το έδαφος για τις μεγάλες φορολογικές αποφάσεις που θα ακολουθήσουν τα επόμενα δύο χρόνια.

Πηγή: imerisia.gr