Αγορά κατοικίας στην Ευρώπη – Καλώς ήρθατε στη μεγάλη φορολογική ρουλέτα

Η αγορά κατοικίας είναι η μεγαλύτερη οικονομική συναλλαγή που θα κάνει κάποιος στη ζωή του. Και η απόφαση εξαρτάται συνήθως από την οικογενειακή του κατάσταση, αλλά και τις οικονομικές δυνατότητές του.

Ωστόσο, όπως διαπιστώνει έρευνα των Financial Times, o φόρος που θα κληθεί να πληρώσει για την αγορά κατοικίας εξαρτάται από μια σειρά από παράγοντες και παράδοξα. Και το ζήτημα είναι σοβαρό, ειδικά σε μια εποχή που πολλές χώρες στην Ευρώπη αντιμετωπίζουν πρόβλημα στέγασης. Όπως διαπιστώνεται, μπορεί κάποιος να αγοράσει ακίνητο στην Ελβετία και να μην πληρώσει καθόλου φόρους ή να πάρει κατοικία στην Ισπανία και να πληρώσει 30.000 ευρώ.

Στην ακριβή Ζυρίχη δεν πληρώνεις καθόλου φόρο

Όλα εξαρτώνται από τις πολιτικές των κεντρικών ή τοπικών κυβερνήσεων αναφορικά με την αγορά κατοικίας, από τις οποίες προκύπτουν και οι έντονες διαφορές στους φόρους μεταβίβασης.

Σύμφωνα με την ανάλυση των Financial Times, για αγορά κατοικίας αξίας 300.000 ευρώ στην ΕΕ, ο φόρος μεταβίβασης θα φτάσει ή θα ξεπεράσει τα 30.000 ευρώ στη Βαλένθια, την Καταλονία και το Βέλγιο. Αλλά, στη Ζυρίχη της Ελβετίας, η οποία έχει μερικά από τα πιο ακριβά σπίτια στον κόσμο, ο αγοραστής δεν θα πληρώσει καθόλου φόρο. Αιτία, νόμος του καντονιού από το 2005, με στόχο να ενθαρρύνει την αγορά.

Σε όλη την περιοχή, αυτή η φορολογική ρουλέτα είναι ένα σημάδι της τεράστιας διαφοράς που κάνει η κυβερνητική πολιτική στο κόστος της μεγαλύτερης οικονομικής συναλλαγής που κάνουν οι περισσότεροι άνθρωποι στη ζωή τους.

Από 5% έως 17%

Στην Αγγλία και τη Βόρεια Ιρλανδία, ο φόρος μεταβίβασης επιβαρύνεται και με τον «φόρο χαρτοσήμου». Αν κάποιος έχει σπίτι και προχωρά στην αγορά ακόμη ενός ακινήτου, καλείται να πληρώσει 5% επιπλέον των κανονικών συντελεστών. Ωστόσο, το ανώτατο όριο φόρου μεταβίβασης επί της αξίας δεν μπορεί να υπερβαίνει το 17% για αγορά κατοικίας αξίας άνω του 1,5 εκατ. λιρών.

Ωστόσο, η αγορά πρώτης κατοικίας αξίας έως 300.000 λιρών δεν επιβαρύνεται καθόλου με φόρο μεταβίβασης.

Φοροελαφρύνσεις

Το σοβαρό πρόβλημα στέγασης που αντιμετωπίζουν πολλές χώρες στην Ευρώπη οδηγεί τις κυβερνήσεις να υιοθετούν φοροελαφρύνσεις. Στόχος, να ενθαρρύνουν νέους και ανθρώπους που θέλουν να αγοράσουν το πρώτο τους σπίτι να προχωρήσουν.

Στην Ισπανία, ωστόσο, το πρόβλημα έχει να κάνει με τη δομή του πολιτεύματος. Ο πρωθυπουργός Πέδρο Σάντσεθ έχει θέσει την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης σε ύψιστη προτεραιότητα. Ωστόσο δεν μπορεί να παρέμβει στους συντελεστές φόρου μεταβίβασης. Αυτοί είναι αρμοδιότητα των τοπικών κυβερνήσεων στις 17 περιφέρειες της χώρας.

Οι υψηλότεροι συντελεστές στην Ισπανία είναι οι σταθεροί φόροι 10% στην Καταλονία και τη Βαλένθια. Πρόκειται για περιοχές που βρέχονται από τη Μεσόγειο και η ζήτηση για κατοικίες –κυρίως εξοχικές- είναι πολύ μεγάλη.

«Όσο περισσότερα έχεις ή όσο περισσότερα κερδίζεις, τόσο περισσότερα πληρώνεις»

Η Βαρκελώνη είναι η πιο δημοφιλής περιοχή. Η υπουργός Οικονομικών της τοπικής κυβέρνησης στην Καταλονία, Αλίθια Ρομέρο, υποστηρίζει ότι δεν υπάρχουν ενδείξεις ότι ο φόρος επιβραδύνει την αγορά ακινήτων.

Παρ’ όλα αυτά, εν μέσω στεγαστικής κρίσης, λόγω και του υπερτουρισμού που πλήττει την Καταλονία, η αριστερή κυβέρνηση επέκτεινε τον μειωμένο συντελεστή 5%, που αφορούσε άτομα έως 32 ετών, σε άτομα έως 35 ετών. Επίσης, στην ελάφρυνση συμπεριέλαβε και γυναίκες που έχουν πέσει θύματα έμφυλης βίας.

Ταυτόχρονα, αύξησε τους οριακούς συντελεστές για αγορά κατοικίας αξίας άνω των 600.000 ευρώ. Αν η αξία το ακινήτου ξεπερνά το 1,5 εκατ. ευρώ, ο συντελεστής διαμορφώνεται σε 13%. «Όσο περισσότερα έχεις ή όσο περισσότερα κερδίζεις, τόσο περισσότερα πληρώνεις», είπε η Αλίθια Ρομέρο.

Φόροι που προκαλούν σοκ

Οι φόροι μεταβίβασης ακινήτων στην Ισπανία είναι πολύ υψηλοί. Σύμφωνα με τον Μαρκ Πρίτσαρντ, της εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων Taylor Wimpey στην Ισπανία, που μίλησε στους Financial Times, οι φόροι στη Βαλένθια και την Καταλονία εξακολουθούν να προκαλούν σοκ σε ορισμένους.

«Έχουμε κάποιους πελάτες που λένε: “Εντάξει, αυτά είναι πολλά χρήματα, δεν τα περίμενα”. Μετά προσαρμόζονται. Λένε: “Λοιπόν, αντί για 400.000 ευρώ, απλώς θα πάω για 350.000 ευρώ ή ακόμα και λιγότερα από αυτό”».

Η υψηλή αυτή φορολόγηση έχει επηρεάσει και αυτούς που αγοράζουν ακίνητα για εκμετάλλευση. Για να διατηρήσουν το περιθώριο κέρδους, λέει ο Χαβιέρ Μαθίας, διευθύνων σύμβουλος του ισπανικού fund ακινήτων Latitud, «οι φορείς εκμετάλλευσης συνήθως προσαρμόζουν τις τιμές αγοράς, απαιτούν υψηλότερες αποδόσεις μέσω εισοδήματος από ενοίκια ή υπεραξίας κεφαλαίου ή επικεντρώνουν τη δραστηριότητά τους σε συναλλαγές εκτός αγοράς όπου μπορούν να διαπραγματευτούν καλύτερους όρους».

ΕΝΦΙΑ και άλλοι ετήσιοι φόροι

Επιπλέον, υπάρχουν και ετήσιοι φόροι που επιβαρύνουν τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Όπως ο ΕΝΦΙΑ στην Ελλάδα. Αυτοί διαφέρουν σημαντικά ανά χώρα.

Η συντηρητική τοπική κυβέρνηση στη Βαλένθια, όταν η αγορά κατοικίας γίνεται από νέους ή οικογένειες, προσφέρει εκπτώσεις. Ωστόσο, δεν επιβάλει φόρο πλέον τους πλούσιους. Σύμφωνα με τη Ρουθ Μερίνο, υπουργό οικονομικών της κυβέρνησης της Βαλένθια, ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων απέφερε 1,5 δισ. ευρώ πέρυσι. Και έφερε στο δημόσιο ταμείο το 60% όλων των εσόδων από φόρους στην περιοχή.

Ο πολιτικός σκοπός της φορολόγησης

Σύμφωνα με αναλυτές, οι φόροι μεταβίβασης εξαρτώνται από τον πολιτικό σκοπό πίσω από την επιβολή τους. Ο Ρίτσαρντ Ντόνελ, εκτελεστικός διευθυντής της βρετανικής πύλης ακινήτων Zoopla, δήλωσε σχετικά: «Στόχος είναι η άντληση μετρητών ή η υποβοήθηση μιας λειτουργικής αγοράς κατοικίας; Νομίζω ότι στη Βρετανία οι φόροι στα ακίνητα αφορούν απλώς την άντληση χρημάτων και είναι λίγο αδέξιοι».

Στη Γαλλία, από την άλλη πλευρά, οι φόροι μεταβίβασης ακινήτων στη Γαλλία δεν είναι ασυνήθιστα υψηλοί. Ωστόσο, καθώς τα δημόσια ταμεία αντιμετωπίζουν ελλείμματα, η γαλλική εθνοσυνέλευση ψήφισε νόμο που επιτρέπει στις τοπικές αρχές να αυξήσουν το ποσό που εισπράττουν κατά 0,5 ποσοστιαίες μονάδες έως και 5%.

Στη Γαλλία, το μεγαλύτερο κόστος αφορά τις αμοιβές των μεσιτών, οι οποίοι συνήθως χρεώνουν έως και 8% της αξίας, ανεξαρτήτως του ποσού αγοράς. Στη Γερμανία και τη Γαλλία, τα αντίστοιχα ποσοστά είναι συνήθως 3%. Στη Βρετανία και την Ισπανία, επιβάλλονται σπάνια.

Οι αμοιβές μεσίτη που καταβάλλουν οι αγοραστές είναι συχνά περίπου 3% στη Γερμανία και την Ιταλία και ως επί το πλείστον απουσιάζουν στο Ηνωμένο Βασίλειο και την Ισπανία.

Στο Βέλγιο, ο συνήθης φόρος στην αγορά κατοικίας, γνωστός ως τέλος καταχώρησης, είναι 2%. Το ποσοστό είναι υψηλό και έχει αρχίσει ήδη δημόσια συζήτηση για τη μείωσή του, στο πλαίσιο της αντιμετώπισης της στεγαστικής κρίσης.

Στο καντόνι της Φλάνδρας, η τοπική κυβέρνηση το 2022 μείωσε το τέλος καταχώρησης στο 2% για όσους αγοράζουν πρώτη κατοικία. Η περιφέρεια των Βρυξελλών εισήγαγε ένα σύστημα όπου τα πρώτα 200.000 ευρώ της αξίας ενός ακινήτου εξαιρούνται από τα τέλη καταχώρησης.