Αγορά κατοικίας: Μια νέα κρίση προ των πυλών, λόγω πληθωρισμού και διαφαινόμενης αύξησης των επιτοκίων

Οι σελίδες των οικονομικών εφημερίδων και τα ρεπορτάζ των ειδήσεων θυμίζουν πολύ το παρελθόν. Εκείνη την εποχή που τα υψηλά επιτόκια δανεισμού επηρέαζαν την αγορά κατοικίας και την ικανότητα των δανειοληπτών να αποπληρώσουν το στεγαστικό δάνειο για το σπίτι τους.

Σήμερα, με επίκεντρο τον πληθωρισμό, που τροφοδοτείται από την ενεργειακή κρίση (πόλεμος στο Ιράν, κλειστά Στενά του Ορμούζ, επιθέσεις των Χούθι στη Σαουδική Αραβία), υπάρχει μεγάλη ανησυχία διεθνώς και για το ζήτημα της στέγασης. Οι αποδόσεις των ομολόγων ανεβαίνουν και αυτό θα επηρεάσει τα δημόσια οικονομικά, ενώ θα επιφέρει αλλαγές στην αγορά κατοικίας. Ασφαλώς οι διαφορές μεταξύ ΗΠΑ-Αυστραλίας και Ευρωπαϊκής Ένωσης είναι πολύ σημαντικές.

Επίσης, τόσο η Fed όσο και η ΕΚΤ δείχνουν ότι ετοιμάζονται για αυξήσεις των βασικών επιτοκίων τους.

Ομόλογα με απόδοση 5%

Όπως επισημαίνει ο Economist, το επιτόκιο των περισσότερων αμερικανικών στεγαστικών δανείων ακολουθεί στενά την απόδοση των δεκαετών κρατικών ομολόγων των ΗΠΑ. Κυμαίνεται πλέον γύρω στο 5%, στο υψηλότερο επίπεδο των τελευταίων δύο δεκαετιών. Στη Γερμανία τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων καθορίζονται με βάση τις αποδόσεις των μακροπρόθεσμων γερμανικών κρατικών ομολόγων, που την περίοδο αυτή κυμαίνονται γύρω στο 3,4%.

Παρόμοιες πρακτικές ακολουθούνται και σε άλλες ανεπτυγμένες οικονομίες. Η αγορά κατοικίας παρακολουθεί την πορεία των επιτοκίων των κεντρικών τραπεζών. Εάν τα επιτόκια παραμείνουν υψηλά, και κυρίως αν αυξηθούν περαιτέρω, ένας συνδυασμός παραγόντων θα μπορούσε να οδηγήσει σε παρατεταμένη περίοδο κάμψης των τιμών των κατοικιών. Και αύξηση του κόστους δανεισμού.

Μια σταθερή αγορά

Μετά την τελευταία αύξηση του κόστους δανεισμού, την περίοδο 2022-2023, η παγκόσμια αγορά κατοικίας παρέμεινε εντυπωσιακά αλώβητη, επισημαίνει ο Economist. Ακόμη και αν συνυπολογιστεί ο πληθωρισμός των τελευταίων ετών, οι τιμές των κατοικιών στις ανεπτυγμένες οικονομίες υπολείπονται μόλις κατά 4% από τα ιστορικά τους υψηλά. Η εικόνα σήμερα στον κόσμο είναι μεικτή.

Στη Νέα Ζηλανδία, όπου η αγορά κατοικίας είχε αποσυνδεθεί πλήρως από τα οικονομικά θεμελιώδη μεγέθη κατά τη διάρκεια της πανδημίας COVID-19, οι πραγματικές αξίες των κατοικιών έχουν υποχωρήσει κατά 25% από το υψηλότερο σημείο τους. Κάμψη σημειώθηκε και στη γερμανική αγορά κατοικίας, η οποία συνήθως χαρακτηρίζεται από αξιοσημείωτη σταθερότητα.

Στην Αυστραλία, οι πραγματικές τιμές των κατοικιών είναι ελαφρώς υψηλότερες από το επίπεδο-ρεκόρ που είχαν φτάσει κατά τη διάρκεια της πανδημίας.

Στις ΗΠΑ, η αγορά κατοικίας έχει ευνοηθεί. Ακριβές περιοχές του Σαν Φρανσίσκο, όπου ζουν κάποιοι από τους ηγέτες της ΑΙ, οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά 20% μέσα στον τελευταίο χρόνο. Και στην Πορτογαλία, όποιος αγόρασε κατοικία κατά τη διάρκεια της κρίσης χρέους της ευρωζώνης το 2013, σήμερα θα έχει ένα ακίνητο με αξία αυξημένη κατά σχεδόν 200% σε πραγματικούς όρους.

Ο φόβος των επιτοκίων

Φυσικά, οι ανησυχίες είναι διαφορετικές, ανάλογα με την πλευρά στην οποία βρίσκεται ο ενδιαφερόμενος. Αν είναι πωλητής ή αγοραστής… Αλλά και σε ποιο μέρος του πλανήτη ζεις. Διότι η Ευρώπη διαφέρει πολύ από άλλες περιοχές του κόσμου.

Για παράδειγμα, οι επενδυτές έχουν άλλη ανησυχία όσον αφορά την αγορά κατοικίας.

Στις ΗΠΑ, οι μετοχές εταιρειών που συνδέονται με την αγορά κατοικίας (π.χ. κατασκευαστικές) έχουν υποαποδώσει έναντι της ευρύτερης αγοράς κατά 16% έναντι της ευρύτερης αγορά από τον Ιούνιο.

Στη Βρετανία, η UBS εκτιμά ότι οι κατασκευαστές θα έχουν σημαντική μείωση κερδών στο χαμηλότερο επίπεδο από την εποχή της οικονομικής κρίσης του 2007-2009.

Ακόμη και στην ιστορικά σταθερή Αυστραλία όσον αφορά την αγορά κατοικίας, οι τιμές των μετοχών των κατασκευαστικών εταιρειών κατοικιών υπολείπονται κατά 10% των πρόσφατων υψηλών επιπέδων τους.

Επιτόκια και αγορά κατοικίας

Τρεις είναι οι παράγοντες που υποδηλώνουν ότι η αγορά κατοικίας στον ανεπτυγμένο κόσμο είναι ευάλωτη στα υψηλότερα επιτόκια, τονίζει ο Economist: τα στεγαστικά δάνεια, τα οικονομικά των νοικοκυριών και η προσφορά κατοικιών.

Όσον αφορά τα στεγαστικά δάνεια, τα τελευταία χρόνια τα νοικοκυριά απολάμβαναν σημαντική προστασία. Στις ΗΠΑ, στην Αυστραλία, στη Βρετανία εξασφάλιζαν στεγαστικό δάνειο με σταθερό επιτόκιο. Η περίοδος αυτή κυμαινόταν ανάλογα με τη χώρα από 10 έως 30 χρόνια. Αυτά τα δάνεια σταθερού επιτοκίου προσέφεραν προστασία καθώς τα επιτόκια άρχισαν να ανεβαίνουν.

Καθώς τα επιτόκια μειώνονταν, παράλληλα με την πτώση του πληθωρισμού μετά την πανδημία, τα νοικοκυριά επέλεγαν προϊόντα κυμαινόμενου επιτοκίου, ελπίζοντας ότι τα επιτόκια θα ακολουθήσουν αυτή την πτωτική πορεία.

Στην Αυστραλία, το ποσοστό των στεγαστικών δανείων με σταθερό επιτόκιο έχει υποχωρήσει από σχεδόν 40% το 2022 σε περίπου 5%. Στον Καναδά, το ποσοστό των δανείων με κυμαινόμενο επιτόκιο έχει διπλασιαστεί σε σχέση με τα επίπεδα του 2020. Στις ΗΠΑ, όπου κυριαρχεί το στεγαστικό δάνειο σταθερού επιτοκίου, έχει αυξηθεί σημαντικά το μερίδιο των στεγαστικών δανείων με κυμαινόμενο επιτόκιο. Ή επιλέγουν σταθερό επιτόκιο για μικρότερο χρονικό διάστημα και στις τρεις χώρες.

Δεν υπάρχουν πια μετρητά…

Ένα ακόμη στήριγμα για την αγορά κατοικίας την περίοδο 2022-2023 ήταν τα διαθέσιμα μετρητά. Μετά την πανδημία, χάρη και στις κρατικές ενισχύσεις, πολλά νοικοκυριά του αναπτυγμένου κόσμου απέκτησαν  «πλεονάζουσες» αποταμιεύσεις. Αλλά όσο αυξανόταν το κόστος ζωής, χρησιμοποιούσαν αυτό το «μαξιλάρι» για να καλύψουν τις ανάγκες τους.

Στις ΗΠΑ, σύμφωνα με έρευνα της Ομοσπονδιακής Τράπεζας του Σαν Φρανσίσκο, οι Αμερικανοί εξάντλησαν το απόθεμά τους έως τα μέσα του 2024. Στην ΕΕ, οι καταθέσεις των νοικοκυριών αντιστοιχούν πλέον στο 67% του ΑΕΠ, ποσοστό μειωμένο σε σχέση με το πρόσφατο υψηλό του 77%.

Δεν υπάρχουν σπίτια παντού…

Ο τρίτος και τελευταίος παράγοντας στήριξης των τιμών αφορά την προσφορά κατοικιών. Οι αυξήσεις των επιτοκίων κατά την περίοδο 2022-2023 διαδέχθηκαν μια μακρά περίοδο εξαιρετικά αργών ρυθμών ανέγερσης κατοικιών. Η γενιά των millennials, που προσδοκούσε να περάσει από το καθεστώς του ενοικιαστή σε αυτό του ιδιοκτήτη κατοικίας, δεν είχε άλλη επιλογή από το να πληρώσει υψηλό τίμημα για την περιορισμένη διαθέσιμη προσφορά.

Παρά τα υψηλότερα επιτόκια των τελευταίων ετών, η οικοδόμηση κατοικιών στις περισσότερες χώρες του δείγματός μας παραμένει σε υψηλότερα επίπεδα σε σχέση με τα μέσα της δεκαετίας του 2010 (ΗΠΑ, Αυστραλία, Βρετανία). Με τη βοήθεια των τραπεζών, βεβαίως, που ασκούν πιέσεις για να χαλαρώσουν οι πολεοδομικοί κανόνες.

Την τελευταία πενταετία, οι ΗΠΑ πρόσθεσαν 7,3 εκατομμύρια κατοικίες, έναντι 6,1 εκατομμυρίων την προηγούμενη πενταετία. Στο Όκλαντ, τη μεγαλύτερη πόλη της Νέας Ζηλανδίας, οι άδειες ανέγερσης κατοικιών αυξήθηκαν σε 16.000 το 2025. Τεράστια άνοδος σε σχέση με τα επίπεδα που ίσχυαν πριν από την πανδημία. Ο αριθμός των κατοικιών προς πώληση συνεχίζει να αυξάνεται, προσφέροντας στους αγοραστές μεγαλύτερη διαπραγματευτική ισχύ.

Στις τρεις αυτές χώρες, για πρώτη φορά εδώ και χρόνια, η αγορά κατοικίας ενδέχεται να μην αποτελεί πλέον μια επένδυση με εγγυημένη απόδοση.

Τι γίνεται με την αγορά κατοικίας στην Ευρώπη

Αλλά στην Ευρώπη, πολύ περισσότερο στην Ελλάδα, δεν ισχύει αυτό.

Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεί του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου, οι τιμές των κατοικιών σε ολόκληρη την ΕΕ έχουν αυξηθεί σημαντικά. Η αύξηση υπολογίζεται κατά μέσο όρο πάνω από 50% από το 2015 σε πολλές περιοχές. Και οι μισθοί δεν μπορούν να συμβαδίσουν, εν μέσω κρίσης πληθωρισμού. Όλα δείχνουν ότι η ΕΚΤ θα προχωρήσει σε αύξηση των επιτοκίων, καθώς θέλει να δαμάσει τον πληθωρισμό.

Συνεπώς, η αύξηση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων θα ακολουθήσει. Με ό,τι συνεπάγεται αυτό για τους δανειολήπτες.

Και έλλειψη προσφοράς

Παράλληλα, η Ευρώπη αντιμετωπίζει ελλείψεις προσφοράς. Επίσης, σύμφωνα με στοιχεία του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου, η κατασκευαστική δραστηριότητα επιβραδύνθηκε μετά την οικονομική κρίση του 2008 και περαιτέρω κατά τη διάρκεια της πανδημίας COVID-19. Η Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων σημείωσε ότι χρειάζονται εκατομμύρια επιπλέον κατοικίες.

Στο πρόβλημα έχει συμβάλει και ο τουρισμός και η συνακόλουθη μετατροπή πολλών κατοικιών σε τουριστικά καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Κατοικίας που κάποτε προορίζονταν για μόνιμη στέγαση έχουν βγει από τη μακροπρόθεσμη αγορά κατοικίας.

Οι συνέπειες είναι γνωστές και πολύ επιβαρυντικές, καθώς παράλληλα τα εισοδήματα είναι μικρά. Οι νέοι ενήλικες, που δεν μπορούν να ανταποκριθούν στο κόστος στέγασης, αναγκάζονται να καθυστερήσουν την ανεξάρτητη ζωή τους, μένοντας με τους γονείς τους.