«Σπίτι μου 3»: 10 προτάσεις για ένα αποτελεσματικότερο πρόγραμμα πρώτης κατοικίας

Το «Σπίτι μου 3» μπορεί να αποτελέσει ένα σημαντικό εργαλείο για την πρόσβαση νέων ανθρώπων και οικογενειών στην ιδιοκατοίκηση. Η εμπειρία, όμως, των προηγούμενων προγραμμάτων μάς επιτρέπει σήμερα να δούμε καθαρότερα τόσο τα οφέλη όσο και τις αδυναμίες ενός μοντέλου που στηρίζεται κυρίως στην ενίσχυση της ζήτησης.

Το κρίσιμο ερώτημα δεν είναι μόνο πόσοι πολίτες θα δικαιούνται ένα φθηνότερο στεγαστικό δάνειο. Είναι και πόσες κατάλληλες κατοικίες υπάρχουν πραγματικά στην αγορά, σε ποιες περιοχές, σε ποια κατάσταση και – κυρίως – σε ποιες τιμές.

Όταν αυξάνουμε την αγοραστική δυνατότητα χιλιάδων νοικοκυριών χωρίς να αυξάνουμε παράλληλα το διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα, περισσότεροι υποψήφιοι αγοραστές καλούνται να διεκδικήσουν έναν περιορισμένο αριθμό κατοικιών.

Σε μια αγορά με ανελαστική προσφορά, υπάρχει ο κίνδυνος ένα μέρος του οφέλους της ευνοϊκής χρηματοδότησης να κεφαλαιοποιηθεί τελικά στις τιμές.

Γι’ αυτό θεωρώ ότι το «Σπίτι μου 3» χρειάζεται μια ουσιαστική αλλαγή φιλοσοφίας: Από την αποκλειστική ενίσχυση της ζήτησης, στην παράλληλη ενίσχυση της προσφοράς, στην ενεργοποίηση του ανενεργού αποθέματος και στη δημιουργία νέων κατοικιών.

Τι μας έδειξε το «Σπίτι μου ΙΙ»

Πριν σχεδιάσουμε το επόμενο πρόγραμμα, αξίζει να δούμε τι μας έδειξε στην πράξη το «Σπίτι μου ΙΙ».

Η φάση συμβασιοποίησης ολοκληρώθηκε στις 31 Αυγούστου 2026. Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία, εγκρίθηκαν 15.097 δάνεια συνολικής αξίας 1,82 δισ. ευρώ, με μέσο ύψος εγκεκριμένου δανείου περίπου 120.400 ευρώ. Τελικά υπογράφηκαν 14.114 δανειακές συμβάσεις, συνολικού ύψους 1,54 δισ. ευρώ, δηλαδή το 93,5% των εγκρίσεων μετατράπηκε σε σύμβαση.

Η συνολική δημόσια στήριξη διαμορφώθηκε στα 943,2 εκατ. ευρώ, ενώ μέσω του προγράμματος κινητοποιήθηκαν αγορές ακινήτων συνολικής αξίας άνω των 2,15 δισ. ευρώ. Υπάρχει όμως και μια ενδιαφέρουσα γεωγραφική διάσταση. Το 37% των δανείων, δηλαδή 5.594 δάνεια αξίας 619,8 εκατ. ευρώ, κατευθύνθηκε εκτός Αττικής και Κεντρικής Μακεδονίας. Αντίστροφα, αυτό σημαίνει ότι περίπου το 63% συγκεντρώθηκε στις δύο μεγαλύτερες πληθυσμιακές και οικιστικές αγορές της χώρας.

Το στοιχείο αυτό έχει ιδιαίτερη σημασία για τον σχεδιασμό του επόμενου προγράμματος, διότι επιβεβαιώνει κάτι που γνωρίζουμε από την καθημερινή εικόνα της κτηματαγοράς: Δεν υπάρχει μία ενιαία αγορά κατοικίας στην Ελλάδα. Υπάρχουν πολλές διαφορετικές τοπικές αγορές, με διαφορετικές τιμές, διαφορετικό διαθέσιμο απόθεμα και διαφορετικές στεγαστικές ανάγκες.

Η «ακτινογραφία» της κατοικίας: 88,5 τ.μ. – 152.100 ευρώ – παλαιό οικιστικό απόθεμα

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει όχι μόνο το πόσα δάνεια δόθηκαν, αλλά και τι είδους κατοικίες αναζήτησαν και απέκτησαν οι δικαιούχοι του προγράμματος. Με βάση τα επίσημα στοιχεία, η μέση εμπορική αξία των ακινήτων που εγκρίθηκαν για χρηματοδότηση διαμορφώθηκε στα 152.100 ευρώ και το μέσο εμβαδόν στα 88,5 τ.μ.

Πρόκειται για μέση αξία περίπου 1.720 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Το μέσο εμβαδόν των 88,5 τ.μ. σκιαγραφεί μια κατοικία μεσαίου μεγέθους, ικανή να καλύψει πραγματικές στεγαστικές ανάγκες ενός νοικοκυριού.

Εξίσου ενδιαφέρον είναι ότι η μέση εμπορική αξία των 152.100 ευρώ αντιστοιχεί περίπου στο 60,8% του ανώτατου ορίου αξίας των 250.000 ευρώ που ίσχυε στο πρόγραμμα. Το στοιχείο αυτό αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία ενόψει του σχεδιασμού του «Σπίτι μου 3». Δείχνει ότι η πραγματική αγορά στην οποία κινήθηκαν οι δικαιούχοι βρισκόταν, κατά μέσο όρο, αρκετά χαμηλότερα από το ανώτατο επιτρεπόμενο όριο αξίας.

Ακόμη πιο αποκαλυπτική είναι η ηλικία των ακινήτων.Με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία για το προφίλ των ακινήτων που είχαν ενταχθεί στο πρόγραμμα τον Ιούνιο, το μέσο έτος κατασκευής ήταν το 1982. Δηλαδή, μιλάμε για κατοικίες ηλικίας περίπου 44 ετών κατά μέσο όρο το 2026. Αυτό ασφαλώς δεν σημαίνει ότι μια κατοικία του 1982 είναι προβληματική. Σημαίνει όμως ότι αυξάνεται η πιθανότητα να απαιτούνται πρόσθετες παρεμβάσεις για κουφώματα, θέρμανση, ηλεκτρολογικές και υδραυλικές εγκαταστάσεις, μόνωση, κουζίνα, λουτρό ή συνολικότερη ενεργειακή αναβάθμιση.

Και εδώ προκύπτει ένα κόστος που δεν αποτυπώνεται πάντοτε στην τιμή αγοράς. Εάν ένα νοικοκυριό, αφού καταβάλει την απαιτούμενη ίδια συμμετοχή και τα έξοδα απόκτησης, χρειαστεί επιπλέον 20.000-40.000 ευρώ για ουσιαστική ανακαίνιση, το πραγματικό κόστος πρόσβασης στην κατοικία μπορεί να είναι αισθητά μεγαλύτερο.

Δεν αρκεί, λοιπόν, να εξετάζουμε πόσο κοστίζει η αγορά ενός σπιτιού. Πρέπει να εξετάζουμε και πόσο κοστίζει τελικά για να μπορεί μια οικογένεια να κατοικήσει αξιοπρεπώς σε αυτό.

Το δάνειο και η πραγματική οικονομική δυνατότητα του νοικοκυριού

Υπάρχει ακόμη ένα στοιχείο που αξίζει να εξεταστεί. Οι 14.114 υπογεγραμμένες δανειακές συμβάσεις αντιστοιχούν συνολικά σε 1,54 δισ. ευρώ. Από την απλή διαίρεση του συνολικού αυτού ποσού με τον αριθμό των συμβάσεων προκύπτει ένας αριθμητικός μέσος της τάξης των 109.100 ευρώ ανά σύμβαση.

Το ποσό αυτό δεν πρέπει να συγχέεται με το επίσημα ανακοινωμένο μέσο εγκεκριμένο δάνειο των 120.400 ευρώ, το οποίο αφορά το σύνολο των 15.097 εγκρίσεων.

Σε επίπεδο αριθμητικών μέσων, λοιπόν, έχουμε:

• Μέση εμπορική αξία κατοικίας: 152.100 ευρώ
• Αριθμητικός μέσος υπογεγραμμένων δανειακών συμβάσεων: περίπου 109.100 ευρώ
• Αριθμητική διαφορά: περίπου 43.000 ευρώ

Χρειάζεται εδώ μια κρίσιμη διευκρίνιση. Αυτό δεν σημαίνει ότι κάθε δικαιούχος κατέβαλε 43.000 ευρώ από δικά του κεφάλαια. Η εμπορική αξία του ακινήτου δεν ταυτίζεται κατ’ ανάγκη με το τελικό τίμημα αγοράς, ενώ το ποσό του δανείου εξαρτάται από τα οικονομικά δεδομένα, την πιστοληπτική ικανότητα του νοικοκυριού και τους όρους της συγκεκριμένης συναλλαγής.

Αναδεικνύεται, όμως, ένα ευρύτερο ζήτημα: Η πραγματική δυνατότητα αγοράς δεν καθορίζεται μόνο από το εάν κάποιος είναι δικαιούχος του προγράμματος. Καθορίζεται από το ύψος του δανείου που τελικά μπορεί να λάβει, τα ίδια κεφάλαια που διαθέτει και το πρόσθετο κόστος που ενδεχομένως απαιτεί η κατοικία μετά την αγορά.

Αυτά είναι μερικά από τα βασικά μαθήματα που πρέπει να αξιοποιηθούν στον σχεδιασμό του «Σπίτι μου 3».

10 προτάσεις για το «Σπίτι μου 3»

1. Να χρηματοδοτείται και η δημιουργία πρώτης κατοικίας

Ήδη από το «Σπίτι μου 2» είχαμε επισημάνει ότι ένα πρόγραμμα που χρηματοδοτεί αποκλειστικά την αγορά υφιστάμενων κατοικιών λειτουργεί μέσα σε μια αγορά με συγκεκριμένο και περιορισμένο απόθεμα.

Για τον λόγο αυτό, από το 2024 είχαμε προτείνει η κρατικά υποστηριζόμενη χρηματοδότηση να μη συνδέεται αποκλειστικά με την αγορά ενός ήδη υπάρχοντος ακινήτου, αλλά να μπορεί να κατευθύνεται και στη δημιουργία νέας πρώτης κατοικίας.

Συγκεκριμένα, θα μπορούσαν να χρηματοδοτούνται:

• η ανέγερση πρώτης κατοικίας σε ιδιόκτητο οικόπεδο, ακόμη και όταν αυτό έχει περιέλθει στον δικαιούχο μέσω γονικής παροχής,
• η αξιοποίηση του δικαιώματος υψούν, όπου υπάρχει διαθέσιμος συντελεστής δόμησης και είναι πολεοδομικά εφικτή η προσθήκη,
• η αποπεράτωση ημιτελούς κατοικίας, όταν το ακίνητο ανήκει ήδη στον δικαιούχο ή έχει περιέλθει σε αυτόν μέσω γονικής παροχής.

Η λογική είναι απλή: Γιατί η δημόσια στήριξη να περιορίζεται στη μεταβίβαση μιας ήδη υπάρχουσας κατοικίας από έναν ιδιοκτήτη σε έναν άλλο, όταν μπορεί παράλληλα να συμβάλλει στη δημιουργία μιας επιπλέον κατοικίας;

Υπάρχει και μια σημαντική κοινωνική διάσταση. Ένας νέος άνθρωπος μπορεί να διαθέτει από την οικογένειά του ένα οικόπεδο, ένα δικαίωμα υψούν ή μια ημιτελή κατοικία, αλλά να μην έχει τα κεφάλαια για να δημιουργήσει το σπίτι του. Ένα πρόγραμμα πρώτης κατοικίας θα πρέπει να μπορεί να αξιοποιεί αυτή τη δυνατότητα, αντί να τον κατευθύνει υποχρεωτικά στην αγορά ενός άλλου υφιστάμενου ακινήτου.

2. Αγορά και ανακαίνιση με ένα ενιαίο χρηματοδοτικό εργαλείο

Τα στοιχεία του «Σπίτι μου ΙΙ» για την ηλικία των κατοικιών καθιστούν αυτή την ανάγκη ακόμη πιο εμφανή. Ιδιαίτερα όταν το πρόγραμμα αφορά παλαιότερα ακίνητα, το πραγματικό κόστος για ένα νοικοκυριό δεν τελειώνει στο τίμημα αγοράς.

Μπορεί να απαιτούνται σημαντικά πρόσθετα ποσά για ηλεκτρολογικές και υδραυλικές εγκαταστάσεις, θέρμανση, κουφώματα, μόνωση ή συνολικότερη ενεργειακή αναβάθμιση. Για παράδειγμα, μια οικογένεια μπορεί να αγοράζει κατοικία 150.000 ευρώ, αλλά να χρειάζονται ακόμη 20.000-30.000 ευρώ ώστε το ακίνητο να καταστεί πραγματικά λειτουργικό και ενεργειακά αποδοτικό.

Θα μπορούσε, επομένως, το «Σπίτι μου 3» να διαθέτει ένα συμπληρωματικό χαμηλότοκο ή άτοκο σκέλος χρηματοδότησης ανακαίνισης, το οποίο θα ενεργοποιείται μαζί με την αγορά, με συγκεκριμένο ανώτατο ποσό και εκταμίευση βάσει παραστατικών και πιστοποίησης των εργασιών.

Η τράπεζα ήδη πραγματοποιεί τεχνικό έλεγχο και εκτίμηση του ακινήτου στο πλαίσιο της χρηματοδότησης. Δεν χρειάζεται λοιπόν να δημιουργηθεί ένας ακόμη παράλληλος μηχανισμός, αλλά να αξιοποιηθεί η υφιστάμενη διαδικασία ώστε, όπου απαιτούνται ουσιαστικές παρεμβάσεις, να μπορεί να χρηματοδοτείται και η αναβάθμιση της κατοικίας. Γιατί ο στόχος δεν είναι μόνο να μπορέσει μια οικογένεια να αγοράσει ένα σπίτι. Πρέπει να μπορεί και να κατοικήσει αξιοπρεπώς σε αυτό.

3. Επανεξέταση του ενιαίου πλαφόν αξίας κατοικίας

Τα στοιχεία του προηγούμενου προγράμματος αναδεικνύουν και τη μεγάλη γεωγραφική διαφοροποίηση της αγοράς. Ένα ενιαίο ανώτατο όριο αξίας για ολόκληρη τη χώρα δεν μπορεί να αποτυπώσει πλήρως τις μεγάλες διαφορές μεταξύ των τοπικών αγορών.

Η ίδια αξία αγοράς αντιπροσωπεύει εντελώς διαφορετική κατοικία στην Αθήνα, στα Νότια ή Βόρεια Προάστια, στη Θεσσαλονίκη, στην Πάτρα ή σε μια μικρότερη περιφερειακή πόλη. Θα μπορούσε επομένως να εξεταστεί ένα γεωγραφικά διαφοροποιημένο ανώτατο όριο, συνδεδεμένο με αντικειμενικά δεδομένα για τις πραγματικές αξίες και το κόστος κατοικίας κάθε περιοχής.

Ο στόχος δεν πρέπει να είναι απλώς να αυξηθεί το πλαφόν. Πρέπει τα όρια να ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα κάθε τοπικής αγοράς, χωρίς τα ίδια να δημιουργούν πρόσθετη πίεση στις τιμές.

4. Διεύρυνση του ηλικιακού αποθέματος των επιλέξιμων κατοικιών

Όταν η επιδοτούμενη ζήτηση περιορίζεται σε ακίνητα συγκεκριμένης παλαιότητας, περιορίζεται ταυτόχρονα και η δεξαμενή των κατοικιών που μπορούν να αναζητήσουν οι δικαιούχοι. Θα πρέπει να εξεταστεί η δυνατότητα ένταξης και νεότερων κατοικιών, ενδεχομένως με διαφοροποιημένους όρους χρηματοδότησης.

Με αυτόν τον τρόπο αυξάνονται οι πραγματικές επιλογές του αγοραστή, διευρύνεται το επιλέξιμο απόθεμα και μειώνεται η συγκέντρωση της επιδοτούμενης ζήτησης σε ένα περιορισμένο τμήμα της αγοράς.

5. Λύση στο πρόβλημα της ίδιας συμμετοχής

Ένας από τους σημαντικότερους αποκλεισμούς από τα προγράμματα πρώτης κατοικίας είναι η ανάγκη ύπαρξης σημαντικών αποταμιεύσεων. Ακόμη και με χρηματοδότηση έως 90%, για κατοικία:

• 200.000 ευρώ απαιτούνται τουλάχιστον 20.000 ευρώ ίδια κεφάλαια,
• 250.000 ευρώ απαιτούνται τουλάχιστον 25.000 ευρώ,
• ενώ για κατοικία 300.000 ευρώ, εάν το ανώτατο δάνειο είναι 230.000 ευρώ, η διαφορά φτάνει τα 70.000 ευρώ.

Και όλα αυτά πριν υπολογιστούν τα υπόλοιπα έξοδα της αγοράς.

Έτσι δημιουργείται ένα κοινωνικό παράδοξο: ένας πολίτης μπορεί να πληροί τα κοινωνικά και εισοδηματικά κριτήρια του προγράμματος, ακόμη και τα πιστοδοτικά κριτήρια της τράπεζας, αλλά να αποκλείεται επειδή δεν διαθέτει επαρκή οικογενειακή αποταμίευση ή περιουσία.

Για αυτές τις περιπτώσεις θα μπορούσε να δημιουργηθεί ένας στοχευμένος εγγυοδοτικός μηχανισμός, με αυστηρά εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια, που θα περιορίζει το απαιτούμενο αρχικό κεφάλαιο χωρίς να καταργεί τον τραπεζικό έλεγχο της δυνατότητας αποπληρωμής.

Η πρόσβαση στην πρώτη κατοικία δεν πρέπει να εξαρτάται αποκλειστικά από το εάν οι γονείς μπορούν να χρηματοδοτήσουν την προκαταβολή.

6. Ουσιαστικότερη στήριξη των οικογενειών με παιδιά

Η αύξηση του εισοδηματικού ορίου δεν αρκεί από μόνη της. Μια οικογένεια με δύο ή τρία παιδιά μπορεί να εμφανίζει υψηλότερο ονομαστικό εισόδημα, αλλά ταυτόχρονα έχει πολύ μεγαλύτερες ανελαστικές δαπάνες για διατροφή, εκπαίδευση, μετακινήσεις, ένδυση, υγεία και καθημερινές ανάγκες.

Θα μπορούσε επομένως να προβλεφθεί προσαύξηση του άτοκου ή επιδοτούμενου τμήματος της χρηματοδότησης ανά παιδί, ώστε η οικογενειακή διάσταση του προγράμματος να μην εξαντλείται απλώς στη διεύρυνση των εισοδηματικών κριτηρίων.

Η κοινωνική πολιτική πρέπει να λαμβάνει υπόψη όχι μόνο πόσα εισπράττει ένα νοικοκυριό, αλλά και πόσους ανθρώπους καλείται να στηρίξει με αυτό το εισόδημα.

7. Μηχανισμός έγκαιρης αντίδρασης στις μεταβολές των τιμών

Ένα πρόγραμμα μεγάλης κλίμακας που αυξάνει την αγοραστική δυνατότητα χιλιάδων νοικοκυριών πρέπει να μπορεί να αντιδρά όταν διαπιστώνεται ότι δημιουργούνται ανεπιθύμητες στρεβλώσεις στην αγορά. Το κράτος δεν μπορεί – ούτε χρειάζεται – να καθορίζει πόσο θα ζητήσει ένας ιδιοκτήτης για το ακίνητό του.

Το ζήτημα είναι διαφορετικό: Τι κάνει η Πολιτεία εάν τα δεδομένα δείξουν ότι οι τιμές των επιλέξιμων κατοικιών σε συγκεκριμένες περιοχές αυξάνονται επίμονα και δυσανάλογα σε σχέση με την ευρύτερη τοπική αγορά;

Σε μια τέτοια περίπτωση, η απάντηση δεν πρέπει να είναι απλώς η αύξηση του ποσού χρηματοδότησης για την αγορά των ίδιων ακινήτων. Θα πρέπει να προβλέπεται δυνατότητα διορθωτικών παρεμβάσεων που αυξάνουν τις επιλογές των δικαιούχων και διευρύνουν το επιλέξιμο απόθεμα.

Όταν περισσότεροι αγοραστές διεκδικούν λίγα σπίτια, η απάντηση δεν μπορεί να είναι μόνο περισσότερα χρήματα. Πρέπει να είναι και περισσότερα σπίτια.

8. Πρόσθετη χρηματοδότηση ανακαίνισης όταν ο δικαιούχος αγοράζει κλειστή κατοικία

Παράλληλα με τη δημιουργία νέων κατοικιών, το «Σπίτι μου 3» θα μπορούσε να αποκτήσει ένα ακόμη εργαλείο αύξησης της πραγματικής προσφοράς: να δίνει ισχυρότερο κίνητρο στους δικαιούχους να αγοράζουν κατοικίες που σήμερα παραμένουν πραγματικά κλειστές και ανενεργές.

Σήμερα ένα σημαντικό πρακτικό εμπόδιο είναι ότι πολλές κλειστές κατοικίες χρειάζονται ουσιαστικές εργασίες για να καταστούν κατοικήσιμες. Ένας νέος άνθρωπος μπορεί να έχει τη δυνατότητα να χρηματοδοτήσει την αγορά μέσω του προγράμματος, αλλά μετά την προκαταβολή και τα έξοδα απόκτησης να μην διαθέτει επιπλέον κεφάλαια για την ανακαίνιση.

Θα μπορούσε, λοιπόν, να δημιουργηθεί ένα ειδικό σκέλος του «Σπίτι μου 3», σύμφωνα με το οποίο όταν ο δικαιούχος αγοράζει κατοικία που αποδεδειγμένα παρέμενε κλειστή για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, να αποκτά πρόσθετη ενίσχυση για την ανακαίνισή της.

Η ενίσχυση θα μπορούσε να αποτελεί συνδυασμό επιδότησης μέρους των εργασιών και συμπληρωματικής άτοκης ή χαμηλότοκης χρηματοδότησης, με εκταμίευση βάσει παραστατικών και πιστοποίησης της ολοκλήρωσης των εργασιών.

Θα μπορούσε ακόμη να εξεταστεί ένας μηχανισμός μέσω του οποίου το δικαίωμα επιδότησης για την ενεργοποίηση μιας κλειστής κατοικίας να συνδέεται με το ίδιο το ακίνητο και, εφόσον αυτό πωληθεί σε δικαιούχο του «Σπίτι μου 3», να ενεργοποιείται υπέρ του νέου ιδιοκτήτη για την ανακαίνισή του.

Με αυτόν τον τρόπο, ο σημερινός ιδιοκτήτης δεν χρειάζεται να διαθέσει ο ίδιος τα κεφάλαια για να ανακαινίσει το ακίνητο πριν από την πώληση. Αντίθετα, έχει κίνητρο να διαθέσει στην αγορά ένα σπίτι που μέχρι σήμερα παρέμενε κλειστό, γνωρίζοντας ότι ο αγοραστής που θα το αποκτήσει μέσω του προγράμματος θα έχει πρόσβαση και στη χρηματοδότηση που απαιτείται για να το καταστήσει κατοικήσιμο.

Το δημόσιο όφελος είναι διπλό. Ο δικαιούχος αποκτά πρώτη κατοικία και ταυτόχρονα τη δυνατότητα να την ανακαινίσει, ενώ μια κατοικία που μέχρι σήμερα βρισκόταν εκτός της ενεργής αγοράς επιστρέφει στο οικιστικό απόθεμα.

Θα πρέπει, βεβαίως, να υπάρχουν σαφείς δικλίδες: να αποδεικνύεται ότι το ακίνητο ήταν πράγματι κλειστό για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, να πραγματοποιείται ο απαιτούμενος τεχνικός έλεγχος, να υπάρχει προϋπολογισμός των εργασιών και η ενίσχυση να καταβάλλεται αποκλειστικά για πιστοποιημένες εργασίες ανακαίνισης.

Έτσι, αντί το «Σπίτι μου 3» να αυξάνει μόνο την αγοραστική δυνατότητα των δικαιούχων για τις κατοικίες που βρίσκονται ήδη στην αγορά, θα δημιουργεί οικονομικό κίνητρο ώστε να επιστρέψουν στην αγορά και κατοικίες που σήμερα παραμένουν κλειστές. Το κράτος, δηλαδή, δεν θα επιδοτεί απλώς έναν ακόμη αγοραστή. Θα χρησιμοποιεί τη χρηματοδότηση του αγοραστή για να ενεργοποιεί και μία ακόμη κατοικία.

9. Δημιουργία «Παρατηρητηρίου Σπίτι μου»

Για να λειτουργήσει ο μηχανισμός έγκαιρης αντίδρασης χρειάζονται πρώτα αξιόπιστα και δημόσια δεδομένα. Χρειάζεται ένα «Παρατηρητήριο Σπίτι μου», το οποίο θα δημοσιοποιεί ανά τρίμηνο και ανά περιοχή:

• τον αριθμό των επιλέξιμων κατοικιών,
• τις πραγματικές τιμές συναλλαγής,
• το μέσο και διάμεσο τίμημα ανά τ.μ.,
• το μέσο εμβαδόν και την παλαιότητα των κατοικιών,
• το ύψος των δανείων,
• την απαιτούμενη ίδια συμμετοχή,
• τον χρόνο που απαιτείται για την εύρεση κατοικίας,
• τη σχέση της μηνιαίας δόσης προς το διαθέσιμο εισόδημα του νοικοκυριού.

Η διάκριση από την προηγούμενη πρόταση είναι σαφής: Το Παρατηρητήριο καταγράφει, αναλύει και δημοσιοποιεί τα δεδομένα. Ο μηχανισμός έγκαιρης αντίδρασης καθορίζει τι κάνουμε όταν αυτά τα δεδομένα δείχνουν ότι δημιουργείται πρόβλημα.

Έτσι, το «Σπίτι μου 3» θα μπορεί να προσαρμόζεται στην πραγματική αγορά και όχι να λειτουργεί με στατικούς κανόνες για όλη τη διάρκεια εφαρμογής του.

10. Να αλλάξει ο τρόπος με τον οποίο μετράμε την επιτυχία

Η επιτυχία ενός στεγαστικού προγράμματος δεν μπορεί να μετριέται αποκλειστικά από το πόσα χρήματα διατέθηκαν ή πόσα δάνεια εγκρίθηκαν. Ο πραγματικός απολογισμός πρέπει να απαντά σε πολύ πιο ουσιαστικά ερωτήματα:

• Πόσα νοικοκυριά απέκτησαν τελικά πρώτη κατοικία;
• Πόση ίδια συμμετοχή χρειάστηκαν;
• Πόσο επιβαρύνει η δόση το διαθέσιμο εισόδημά τους;
• Πόσο χρόνο χρειάστηκαν για να βρουν κατάλληλο ακίνητο;
• Πόσες νέες ή μέχρι σήμερα ανενεργές κατοικίες προστέθηκαν στην αγορά;
• Και τι συνέβη στις τιμές κατά τη διάρκεια εφαρμογής του προγράμματος;

Γιατί επιτυχία δεν είναι μόνο να εγκριθεί ένα δάνειο. Επιτυχία είναι να αποκτήσει ένα νοικοκυριό βιώσιμα μια κατάλληλη πρώτη κατοικία, χωρίς η ίδια η πολιτική που το βοηθά να δημιουργεί νέες πιέσεις στην προσιτότητα της στέγης.

Το βασικό ερώτημα: «Το δάνειο εγκρίνεται. Το σπίτι υπάρχει;»

Αυτό πρέπει να αποτελέσει τον πυρήνα της συζήτησης για το επόμενο πρόγραμμα. Η διεύρυνση των εισοδηματικών κριτηρίων, η αύξηση του ανώτατου ποσού χρηματοδότησης ή η δυνατότητα αγοράς ακινήτων μεγαλύτερης αξίας μπορούν να αυξήσουν τον αριθμό των δυνητικών δικαιούχων. Δεν αυξάνουν όμως αυτομάτως τον αριθμό των διαθέσιμων κατοικιών.

Και όταν περισσότεροι αγοραστές αποκτούν πρόσβαση σε χρηματοδότηση και διεκδικούν το ίδιο περιορισμένο απόθεμα, χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή ώστε μια πολιτική που σχεδιάστηκε για να κάνει την κατοικία περισσότερο προσιτή να μη συμβάλει, μέσω της πρόσθετης ζήτησης, σε νέες πιέσεις στις τιμές.

Γι’ αυτό το «Σπίτι μου 3» πρέπει να κάνει ένα βήμα παραπάνω: Να μη χρηματοδοτεί μόνο την αγορά κατοικίας. Να συμβάλλει και στη δημιουργία, στην αναβάθμιση και στην ενεργοποίηση κατοικίας.

Γιατί η στεγαστική πολιτική δεν μπορεί να είναι μόνο πολιτική δανείων. Χρειάζεται ταυτόχρονα πολιτική προσφοράς, παραγωγής νέων κατοικιών, ενεργοποίησης του ανενεργού αποθέματος, αναβάθμισης των παλαιών κατοικιών και αντιμετώπισης του συνολικού κόστους στέγασης.

Το «Σπίτι μου 3» μπορεί να αποτελέσει ένα ουσιαστικό κοινωνικό εργαλείο, εφόσον αξιοποιηθούν τα δεδομένα και τα συμπεράσματα των προηγούμενων προγραμμάτων.

Το επόμενο βήμα δεν είναι απλώς να αυξήσουμε τον αριθμό εκείνων που μπορούν να αναζητήσουν ένα σπίτι. Είναι να αυξήσουμε και τον αριθμό των σπιτιών που μπορούν πραγματικά να βρουν.

Γιατί, τελικά, το κρίσιμο ερώτημα δεν είναι μόνο αν ο πολίτης μπορεί να πάρει το δάνειο. Είναι αν υπάρχει το κατάλληλο σπίτι, στην κατάλληλη περιοχή και σε μια τιμή που μπορεί πραγματικά να πληρώσει.

Πηγή: ethnos.gr