Σπίτι μου 3: Γιατί ένα διαθέσιμο ακίνητο μπορεί να μην είναι επιλέξιμο – Πού «σκοντάφτει» η χρηματοδότηση

Η διεύρυνση της χρηματοδότησης μέσω του προγράμματος «Σπίτι μου 3» αναμένεται να ανοίξει την πόρτα της πρώτης κατοικίας σε περισσότερους δικαιούχους, αλλά δεν αρκεί από μόνη της για να εξασφαλίσει ότι θα υπάρχει επαρκής αριθμός κατάλληλων ακινήτων που μπορούν πράγματι να αγοραστούν με τραπεζικό δάνειο.

Πίσω από τις αγγελίες και το συνολικό απόθεμα κατοικιών βρίσκεται ένα δεύτερο, λιγότερο ορατό φίλτρο, καθώς κάθε ακίνητο πρέπει να διαθέτει καθαρή ιδιοκτησιακή εικόνα και επαρκή νομική, τεχνική, πολεοδομική και κτηματολογική τεκμηρίωση προκειμένου να ολοκληρωθεί η χρηματοδότηση και η μεταβίβασή του.

Όπως εξήγησε στην «Η» ο Founder και CEO της BluPeak Estate Analytics, Βασίλης Ηλιόπουλος, δεν μπορεί σήμερα να προσδιοριστεί με υπευθυνότητα ο αριθμός των κατοικιών που είναι πραγματικά επιλέξιμες και άμεσα διαθέσιμες για το νέο πρόγραμμα, εάν δεν προηγηθεί μια συστηματική και ποιοτική απογραφή του σχετικού αποθέματος. Το κρίσιμο σημείο, σύμφωνα με τον ίδιο, είναι να διαχωριστεί το συνολικό κτιριακό απόθεμα από εκείνο που είναι πραγματικά διαθέσιμο και ώριμο για αγορά.

Ένα ακίνητο μπορεί να εμφανίζεται στην αγορά, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι πωλείται πράγματι, ανταποκρίνεται στα οικονομικά και τεχνικά κριτήρια του προγράμματος ή μπορεί να περάσει χωρίς σημαντικές εκκρεμότητες από τον έλεγχο της τράπεζας.

«Η διεύρυνση της χρηματοδότησης μπορεί επομένως να αυξήσει τη ζήτηση, δεν δημιουργεί όμως από μόνη της νέο ώριμο οικιστικό απόθεμα», υπογράμμισε ο κ. Ηλιόπουλος.

Οι εκκρεμότητες που δυσκολεύουν τη μεταβίβαση

Στην πράξη, η πορεία από την επιλογή μιας κατοικίας έως την υπογραφή του συμβολαίου μπορεί να συναντήσει σημαντικές δυσκολίες, ακόμη και όταν το ακίνητο φαίνεται αρχικά διαθέσιμο και κατάλληλο. Όπως επισήμανε στην «Η» ο κ. Ηλιόπουλος, «σε επίπεδο γενικής εμπειρίας από την οργάνωση και τον έλεγχο δεδομένων ακινήτων, συναντώνται ζητήματα όπως ασαφής ή μη πλήρως τεκμηριωμένη κυριότητα, ελλείψεις στους τίτλους, κτηματολογικές εκκρεμότητες ή αποκλίσεις και αναντιστοιχίες μεταξύ φορολογικής και κτηματολογικής ταυτότητας».

Στα προβλήματα που εντοπίζονται περιλαμβάνονται επίσης διαφορές στην επιφάνεια, τη χρήση, τη θέση ή την περιγραφή ενός ακινήτου μεταξύ διαφορετικών πηγών, ελλείψεις στον τεχνικό ή πολεοδομικό φάκελο, καθώς και βάρη, διεκδικήσεις ή άλλες νομικές εκκρεμότητες. «Δεν θα χαρακτήριζα αυτά τα ζητήματα ως αυτόματους “κόφτες”, αλλά ως παράγοντες που μπορούν να καθυστερήσουν ή να δυσκολέψουν την ωρίμανση και τη μεταβίβαση ενός ακινήτου», διευκρίνισε ο ίδιος.

Το εάν κάποιο από αυτά τα προβλήματα θα καταστήσει τελικά μια κατοικία μη επιλέξιμη δεν μπορεί να κριθεί εκ των προτέρων, καθώς, σύμφωνα με τον ίδιο, «εξαρτάται από τους τελικούς όρους του προγράμματος, τον νομικό και τεχνικό έλεγχο και την πιστωτική διαδικασία της τράπεζας». Για τον υποψήφιο αγοραστή αυτό σημαίνει ότι η έγκριση της χρηματοδότησης δεν αρκεί από μόνη της, αφού πρέπει και το ακίνητο που έχει επιλεγεί να περάσει επιτυχώς τους απαραίτητους ελέγχους, ώστε να μπορέσει να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση.

Ο ρόλος της δημόσιας και δημοτικής περιουσίας

Μια συμπληρωματική δεξαμενή κατοικιών θα μπορούσε να προέλθει από την αξιοποίηση της δημόσιας και δημοτικής ακίνητης περιουσίας, υπό την προϋπόθεση ότι θα προηγηθεί ουσιαστικός έλεγχος της πραγματικής της κατάστασης. Η παρουσία ενός ακινήτου σε αρχείο δημόσιου φορέα δεν συνεπάγεται αυτομάτως ότι μπορεί να μετατραπεί σε κατοικία ή να ενταχθεί άμεσα σε ένα στεγαστικό σχέδιο.

Για να εξεταστεί μια τέτοια προοπτική, πρέπει να έχουν αποσαφηνιστεί η ακριβής ταυτότητα και η θέση του ακινήτου, το ιδιοκτησιακό καθεστώς, η σημερινή και η επιτρεπόμενη χρήση του, καθώς και η τεχνική και πολεοδομική του κατάσταση. Παράλληλα, χρειάζεται να ελεγχθούν οι πιθανές νομικές και κτηματολογικές εκκρεμότητες, το κόστος των απαιτούμενων παρεμβάσεων και η πραγματική δυνατότητα ενεργοποίησής του.

Όπως σημείωσε ο κ. Ηλιόπουλος, «η δημόσια και δημοτική ακίνητη περιουσία μπορεί να αποτελέσει ένα σημαντικό συμπληρωματικό εργαλείο στεγαστικής πολιτικής». Ωστόσο, η συμβολή της θα εξαρτηθεί από το πόσα ακίνητα είναι επαρκώς τεκμηριωμένα, κατάλληλα και ώριμα, ώστε να μπορούν πράγματι να ενταχθούν σε στεγαστικά σχέδια, αφού απαιτείται πρώτα η ολοκλήρωση της διαδικασίας καταγραφής, ελέγχου και προετοιμασίας.

Από την καταγραφή στην πραγματική αξιοποίηση

Σε αυτή την κατεύθυνση, καθοριστικό ρόλο μπορεί να διαδραματίσει ένα ενιαίο και αξιόπιστο ψηφιακό μητρώο ακινήτων, το οποίο δεν θα λειτουργεί ως απλή ηλεκτρονική λίστα, αλλά θα συνδέει όλες τις απαραίτητες πληροφορίες για κάθε ακίνητο. Σε αυτές θα πρέπει να περιλαμβάνονται η κτηματολογική και φορολογική εικόνα, οι τίτλοι και το ιδιοκτησιακό καθεστώς, η επιφάνεια και η χρήση, η γεωγραφική θέση, τα τεχνικά και πολεοδομικά στοιχεία, τα σχετικά έγγραφα και οι εκκρεμότητες.

Όπως εξήγησε ο κ. Ηλιόπουλος, για τη στεγαστική πολιτική είναι χρήσιμο τα ακίνητα να διακρίνονται σε τρεις κατηγορίες. Στην κατηγορία Potential εντάσσονται όσα μπορούν θεωρητικά να αποκτήσουν στεγαστική χρήση, στην κατηγορία Feasible εκείνα που περνούν τον βασικό νομικό, τεχνικό και πολεοδομικό έλεγχο και στην κατηγορία Ready όσα έχουν ωριμάσει επαρκώς ώστε να μπορούν να ενταχθούν σε συγκεκριμένο χρηματοδοτικό ή λειτουργικό σχέδιο.

Η ταξινόμηση αυτή θα επέτρεπε να αποτυπώνεται το επίπεδο ωριμότητας κάθε ακινήτου και να γίνεται σαφές ποιο μέρος του καταγεγραμμένου αποθέματος μπορεί πράγματι να ενεργοποιηθεί.

«Η στεγαστική πολιτική χρειάζεται όχι μόνο χρηματοδότηση της ζήτησης, αλλά και αξιόπιστη εικόνα και ωρίμανση της προσφοράς», τόνισε ο επικεφαλής της εταιρείας, συνοψίζοντας τη βασική πρόκληση που θα συνοδεύσει την εφαρμογή του νέου προγράμματος.

Πηγή: imerisia.gr