Η ύπαιθρος σε καθεστώς αβεβαιότητας – Αλλάζουν όροι δόμησης, άδειες και οικόπεδα

Της Εύας Νιργιανάκη…

Με φόντο τις έντονες αντιδράσεις που έχει προκαλέσει το νέο Προεδρικό Διάταγμα (ΦΕΚ Δ’ 194/15.05.2025)για τους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων, ανοίγει ξανά η συζήτηση γύρω από το μέλλον της ελληνικής υπαίθρου, της ιδιοκτησίας και της δυνατότητας ανάπτυξης των μικρών χωριών. Στην Κρήτη, και ιδιαίτερα στη Μεσαρά, όπου η διάσπαρτη κατοίκηση και η στενή σχέση κατοικίας και αγροτικής δραστηριότητας αποτελούν βασικά χαρακτηριστικά της τοπικής κοινωνίας, η ανησυχία είναι έντονη. Ο πρόεδρος του ΤΕΕ/ΤΑΚ κ. Γιώργος Ταβερναράκης, μιλώντας για τις συνέπειες του νέου πλαισίου, εκφράζει σοβαρές επιφυλάξεις για τις επιπτώσεις που ενδέχεται να έχει τόσο στην αξία των περιουσιών όσο και στη βιωσιμότητα και ανάπτυξη των μικρών οικισμών της Κρήτης.

Ποια είναι η βασική φιλοσοφία του νέου Προεδρικού Διατάγματος για τους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων και γιατί κρίθηκε αναγκαίο να εφαρμοστεί τώρα;

Το νέο Προεδρικό Διάταγμα για τους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων επιχειρεί ουσιαστικά να βάλει κανόνες και σαφή όρια σε οικισμούς που επί δεκαετίες λειτουργούσαν με αποσπασματικές αποφάσεις, ελλιπή πολεοδομικό σχεδιασμό και πολλές φορές με ασάφειες ως προς τα όρια και τους όρους δόμησης. Η ανάγκη προέκυψε κυρίως μετά από αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας, που έκριναν ότι σε πολλές περιπτώσεις τα όρια οικισμών είχαν καθοριστεί χωρίς επαρκή τεκμηρίωση. Ωστόσο, ενώ η ανάγκη θεσμικής τακτοποίησης είναι υπαρκτή, το πρόβλημα είναι ότι το ΠΔ έρχεται χωρίς να έχουν προηγηθεί ολοκληρωμένα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και χωρίς να λαμβάνονται επαρκώς υπόψη οι ιδιαιτερότητες της ελληνικής και ιδιαίτερα της κρητικής υπαίθρου.

Υπάρχει κίνδυνος χιλιάδες οικόπεδα που μέχρι σήμερα θεωρούνταν οικοδομήσιμα να χάσουν αυτή τη δυνατότητα;

Ναι, υπάρχει σοβαρός κίνδυνος. Χιλιάδες ιδιοκτησίες σε όλη τη χώρα και φυσικά στην Κρήτη, που μέχρι σήμερα θεωρούνταν άρτιες και οικοδομήσιμες, κινδυνεύουν να βρεθούν εκτός δυνατότητας δόμησης ή σε καθεστώς μεγάλης αβεβαιότητας. Αυτό δημιουργεί τεράστιο ζήτημα ασφάλειας δικαίου αλλά και προστασίας της ιδιωτικής περιουσίας. Δεν μπορεί ο πολίτης που αγόρασε ή κληρονόμησε ένα οικόπεδο με συγκεκριμένα δεδομένα να βρίσκεται ξαφνικά αντιμέτωπος με πλήρη απαξίωση της περιουσίας του.

Υπάρχει επαρκής μεταβατική περίοδος ώστε να προστατευτούν περιουσίες και μικροϊδιοκτησίες;

Θεωρούμε ότι η μεταβατική περίοδος και οι προβλέψεις προστασίας δεν είναι επαρκείς. Χρειάζονται ξεκάθαρες διατάξεις που να διασφαλίζουν τις υφιστάμενες ιδιοκτησίες και να δίνουν πραγματικό χρόνο προσαρμογής στους πολίτες και στους μηχανικούς. Το ΤΕΕ/ΤΑΚ έχει τονίσει ότι δεν μπορεί να εφαρμοστεί μια τόσο μεγάλη αλλαγή χωρίς ασφαλιστικές δικλείδες για τη μικροϊδιοκτησία και χωρίς σαφές θεσμικό πλαίσιο για το τι ισχύει σε κάθε οικισμό.

Η Μεσαρά χαρακτηρίζεται από δεκάδες μικρούς οικισμούς με έντονη διάσπαρτη κατοίκηση. Πώς εκτιμάτε ότι θα επηρεαστούν περιοχές του Δήμος Φαιστού και του Δήμος Γόρτυνας;

Η Μεσαρά είναι μια ιδιαίτερη περιοχή, με δεκάδες μικρούς οικισμούς, έντονη αγροτική δραστηριότητα και διάσπαρτη κατοίκηση που αποτελεί διαχρονικό χαρακτηριστικό της ανάπτυξής της. Περιοχές στους Δήμους Φαιστού και Γόρτυνας ενδέχεται να επηρεαστούν σημαντικά, γιατί μεγάλο μέρος της οικιστικής ανάπτυξης γινόταν σε ζώνες περιμετρικά των οικισμών. Εάν αυτές οι περιοχές χάσουν δυνατότητες δόμησης, θα υπάρξει άμεση επίπτωση στην αξία γης, στην οικοδομική δραστηριότητα και συνολικά στην τοπική οικονομία.

Βλέπετε κίνδυνο ερήμωσης μικρών χωριών λόγω των νέων περιορισμών στη δόμηση;

Ο κίνδυνος ερήμωσης είναι υπαρκτός. Όταν περιορίζεις δραστικά τη δυνατότητα ενός νέου ανθρώπου να μείνει ή να χτίσει στον τόπο του, ουσιαστικά ενισχύεις την αστυφιλία. Τα μικρά χωριά της Κρήτης χρειάζονται κίνητρα παραμονής και ανάπτυξης, όχι επιπλέον εμπόδια. Ο χωρικός σχεδιασμός πρέπει να προστατεύει το περιβάλλον αλλά ταυτόχρονα να στηρίζει τη βιωσιμότητα της υπαίθρου.

Πιστεύετε ότι οι ιδιαιτερότητες της κρητικής υπαίθρου και ειδικά της Μεσαράς ελήφθησαν υπόψη κατά τη σύνταξη του ΠΔ;

Κατά την άποψή μας, όχι στον βαθμό που θα έπρεπε. Η κρητική ύπαιθρος έχει εντελώς διαφορετικά χαρακτηριστικά από άλλες περιοχές της χώρας. Η διάσπαρτη κατοίκηση, οι οικογενειακές ιδιοκτησίες, η σύνδεση αγροτικής δραστηριότητας και κατοικίας, αλλά και η μορφολογία των οικισμών της Μεσαράς, απαιτούν ειδική προσέγγιση. Δεν μπορεί να εφαρμόζεται ένα οριζόντιο μοντέλο χωρίς τοπική προσαρμογή.

Υπάρχουν χωριά στη Μεσαρά όπου ήδη παρατηρείται «πάγωμα» μεταβιβάσεων ή επενδύσεων λόγω αβεβαιότητας;

Ναι, ήδη υπάρχει έντονη αβεβαιότητα. Σε αρκετές περιοχές παρατηρείται επιβράδυνση μεταβιβάσεων, αναστολή αγοραπωλησιών και «πάγωμα» επενδυτικών σχεδίων, γιατί ούτε οι πολίτες ούτε οι μηχανικοί έχουν ξεκάθαρη εικόνα για το τι θα ισχύσει τελικά. Η αβεβαιότητα αυτή είναι εξαιρετικά επιζήμια για την τοπική ανάπτυξη.

Για έναν νέο άνθρωπο που θέλει να χτίσει σπίτι σε χωριό της Μεσαράς, τι αλλάζει πρακτικά από εδώ και πέρα;

Για έναν νέο άνθρωπο που θέλει να χτίσει σπίτι στο χωριό του, τα πράγματα γίνονται δυσκολότερα και πιο σύνθετα. Πλέον θα απαιτείται πολύ πιο προσεκτικός έλεγχος της θέσης του ακινήτου, των ορίων του οικισμού και των νέων όρων δόμησης. Σε αρκετές περιπτώσεις, οικόπεδα που μέχρι σήμερα θεωρούνταν αξιοποιήσιμα μπορεί να μην μπορούν να οικοδομηθούν. Αυτό δημιουργεί ανασφάλεια και οικονομική πίεση, ειδικά για νέες οικογένειες.

Πώς θα επηρεαστούν οι αγροτουριστικές επενδύσεις και οι μικρές τουριστικές μονάδες σε περιοχές του νότιου Ηρακλείου;

Οι αγροτουριστικές επενδύσεις και οι μικρές τουριστικές μονάδες ενδέχεται επίσης να επηρεαστούν αρνητικά, ιδιαίτερα στο νότιο Ηράκλειο όπου ο αγροτουρισμός αποτελεί σημαντικό αναπτυξιακό εργαλείο. Εάν περιοριστεί η δυνατότητα αξιοποίησης μικρών ιδιοκτησιών ή αυξηθεί υπερβολικά η γραφειοκρατία και η αβεβαιότητα, τότε πολλές μικρές επενδύσεις είτε θα ακυρωθούν είτε θα μεταφερθούν αλλού. Αυτό θα έχει συνέπειες όχι μόνο για τους ιδιοκτήτες αλλά και για την αναπτυξιακή προοπτική της ενδοχώρας της Κρήτης.

Η συζήτηση γύρω από το νέο Προεδρικό Διάταγμα αναμένεται να συνεχιστεί με ένταση το επόμενο διάστημα, καθώς χιλιάδες ιδιοκτήτες, μηχανικοί και ολόκληρες τοπικές κοινωνίες ζητούν σαφείς απαντήσεις για το μέλλον των περιουσιών και της ανάπτυξης στην ύπαιθρο. Στην Κρήτη, όπου οι μικροί οικισμοί αποτελούν ζωντανό κύτταρο της τοπικής οικονομίας και κοινωνίας, οι επιπτώσεις του νέου πλαισίου προκαλούν ήδη έντονο προβληματισμό. Το ζητούμενο πλέον είναι να βρεθεί η ισορροπία ανάμεσα στον αναγκαίο χωροταξικό σχεδιασμό και στη διατήρηση της ιδιοκτησίας και της αναπτυξιακής προοπτικής της ελληνικής περιφέρειας.