Ποιές μεταβιβάσεις ακινήτων φορολογούνται και ποιες εξαιρούνται

Το καθεστώς φορολόγησης των μεταβιβάσεων ακινήτων αποσαφηνίζει η ΑΑΔΕ, για τις περιπτώσεις σύστασης ή τροποποίησης οριζοντίων και καθέτων ιδιοκτησιών, όταν αυτές περιλαμβάνουν επεμβάσεις, επεκτάσεις ή αλλαγές χρήσης σε κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους.

Πρόκειται για τις δύσκολες υποθέσεις μεταβιβάσεων ακινήτων για τις οποίες υπάρχει καθεστώς ασάφειας σχετικά με το αν οφείλεται ΦΜΑ όταν μεταβιβάζεται η κυριότητα του ακινήτου, που αποτελεί μόνιμο σημείο τριβής των φορολογουμένων με την εφορία.

Στο πλαίσιο αυτό, η παρέμβαση της ΑΑΔΕ κρίθηκε επιβεβλημένη και ο νέος οδηγός διαχωρίζει με σαφήνεια τις πράξεις που συνιστούν μεταβίβαση εμπράγματου δικαιώματος και άρα φορολογούνται, από εκείνες που αφορούν τυπικές διορθώσεις ή απώλεια δικαιωμάτων, οι οποίες απαλλάσσονται.

Πότε επιβάλλεται ΦΜΑ

Όπως τονίζεται στη σχετική εγκύκλιο (Ε.2002/2026), βασική αρχή για την επιβολή του φόρου είναι η ύπαρξη κτισμάτων στο οικόπεδο και η συντέλεση μεταβίβασης με επαχθή αιτία (δηλαδή με αντάλλαγμα) μεταξύ των συνιδιοκτητών. Σύμφωνα με την εγκύκλιο, ο ΦΜΑ είναι υποχρεωτικός στις εξής περιπτώσεις:

Παραχώρηση αποκλειστικής χρήσης: Όταν σε ένα ακίνητο με υφιστάμενα κτίσματα τροποποιείται η σύσταση για να παραχωρηθεί δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης σε κοινόκτητο χώρο (π.χ. σε τμήμα του ακάλυπτου, στην πιλοτή ή στο δώμα), η πράξη αυτή εξομοιώνεται με μεταβίβαση και οφείλεται φόρος.
Επέκταση ιδιοκτησίας: Εάν ένας ιδιοκτήτης επεκτείνει το διαμέρισμα ή τον επαγγελματικό του χώρο καταλαμβάνοντας τμήμα κοινόχρηστου χώρου (π.χ. διάδρομο ή κλιμακοστάσιο), αυξάνοντας έτσι την επιφάνεια της ιδιοκτησίας του, επιβάλλεται φόρος επί της αξίας της έκτασης που καταλήφθηκε. Η ΑΑΔΕ διευκρινίζει ότι αυτό ισχύει ακόμη και σε περιπτώσεις μονομερούς τροποποίησης της σύστασης, καθώς τεκμαίρεται η συναίνεση των υπολοίπων συνιδιοκτητών.

Ποιες περιπτώσεις απαλλάσσονται

Στον αντίποδα προσδιορίζονται οι περιπτώσεις που δεν γεννούν φορολογική υποχρέωση και δεν επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης, λύνοντας τα χέρια σε χιλιάδες φορολογούμενους που θέλουν να τακτοποιήσουν τις ιδιοκτησίες τους, είναι οι ακόλουθες:

Οικόπεδα χωρίς κτίσματα: Δεν επιβάλλεται φόρος κατά τη σύσταση ή τροποποίηση όταν στο οικόπεδο δεν έχουν ανεγερθεί ακόμη κτίσματα. Η ΑΑΔΕ αιτιολογεί την απόφαση αυτή με το σκεπτικό ότι οι ιδιοκτήτες έχουν μόνο «δικαίωμα προσδοκίας» κτήσης των μελλοντικών διαμερισμάτων και των αποκλειστικών χρήσεων που τα συνοδεύουν. Εφόσον δεν αλλάζουν τα ποσοστά συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου, η πράξη είναι αφορολόγητη.
Κατάργηση αποκλειστικής χρήσης: Εάν ένας ιδιοκτήτης παραιτηθεί από το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης (π.χ. μιας θέσης στάθμευσης στην πιλοτή) και ο χώρος επιστρέψει στην κοινή χρήση της πολυκατοικίας, δεν οφείλεται φόρος. Η αιτιολογία είναι νομική: το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης δεν συνιστά εμπράγματο δικαίωμα κατά τον Αστικό Κώδικα, ενώ η κατάργησή του δεν θεωρείται μεταβίβαση αλλά παραίτηση από προνόμιο.
Ταυτόχρονη επέκταση και μείωση: Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η περίπτωση όπου γίνεται ταυτόχρονη επέκταση σε κοινόχρηστο χώρο αλλά και παραχώρηση τμήματος της ιδιοκτησίας σε κοινή χρήση. Εάν το τελικό αποτέλεσμα είναι η συνολική μείωση της επιφάνειας της ιδιοκτησίας σε σχέση με την αρχική σύσταση, δεν επιβάλλεται φόρος, καθώς ο ιδιοκτήτης υφίσταται απώλεια εξουσίας επί του ακινήτου και όχι επαύξηση περιουσίας.
Διορθώσεις

Τέλος, η εγκύκλιος ξεκαθαρίζει ότι δεν οφείλεται φόρος στις περιπτώσεις επανάληψης ή διόρθωσης συμβολαίου, όταν με τη νέα πράξη διευκρινίζεται ότι η πραγματική έκταση του μεταβιβασθέντος ακινήτου (ή το τίμημα) είναι μικρότερη από αυτή που είχε περιγραφεί στο αρχικό συμβόλαιο.

Sofokleousin.gr