Φορολογία ακινήτων 2026: Τι αλλάζει σε ΕΝΦΙΑ, ποιοι κερδίζουν και ποιοι επιβαρύνονται

Ο ΕΝΦΙΑ του 2026 φέρνει ένα νέο τοπίο στη φορολογία ακινήτων, με σημαντικές ελαφρύνσεις αλλά και στοχευμένες επιβαρύνσεις, ανάλογα με το προφίλ κάθε ιδιοκτήτη. Περισσότεροι από ένα εκατομμύριο πολίτες αναμένεται να δουν τον φόρο τους αισθητά μειωμένο, χάρη στις νέες εκπτώσεις που τίθενται σε ισχύ.

Οι μεγαλύτεροι ωφελημένοι θα είναι όσοι διαμένουν σε μικρούς οικισμούς, οι ιδιοκτήτες με χαμηλά εισοδήματα και όσοι έχουν ασφαλίσει την κύρια κατοικία τους έναντι φυσικών καταστροφών, καθώς τα κίνητρα ενθαρρύνουν τόσο την παραμονή στην περιφέρεια όσο και την προστασία της ακίνητης περιουσίας. Αντίθετα, αυξημένες επιβαρύνσεις θα προκύψουν για όσους απέκτησαν ακίνητα ή προχώρησαν σε μεταβιβάσεις μέσα στο 2025, χρονιά κατά την οποία περισσότερα από 32.000 ακίνητα άλλαξαν χέρια, με συνολικές συναλλαγές άνω των 3,2 δισεκατομμυρίων ευρώ.

Οι νέοι ιδιοκτήτες καλούνται να κινηθούν με προσοχή, καθώς τόσο τα ποσά αγοράς όσο και οι σχετικές δαπάνες θα πρέπει να δικαιολογούνται επαρκώς, διαφορετικά τα τεκμήρια και το πόθεν έσχες ενδέχεται να οδηγήσουν σε πρόσθετες φορολογικές επιβαρύνσεις.

Το Dnews.gr παραθέτει ένα οδηγό με ερωτήσεις και απαντήσεις για τις μεγάλες αλλαγές που φέρνει το 2026:

1. Ποιοι ιδιοκτήτες ακινήτων θα δουν μεγαλύτερες μειώσεις στον ΕΝΦΙΑ το 2026;

Οι μεγαλύτερες μειώσεις θα αφορούν ιδιοκτήτες κύριας κατοικίας σε μικρούς οικισμούς έως 1.700 κατοίκους εκτός Αττικής, πολίτες με πολύ χαμηλά εισοδήματα και όσους έχουν ασφαλίσει τις κατοικίες τους για φυσικές καταστροφές.

2. Πόσο μειώνεται ο ΕΝΦΙΑ για τα ακίνητα σε μικρούς οικισμούς;

Για τις κύριες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς ο ΕΝΦΙΑ μειώνεται κατά 50% το 2026 και μηδενίζεται πλήρως το 2027, αρκεί η φορολογητέα αξία να μην υπερβαίνει τις 400.000 ευρώ.

3. Τι ισχύει για όσους έχουν ήδη έκπτωση 50% λόγω εισοδήματος;

Όσοι λαμβάνουν ήδη τη μείωση 50% λόγω χαμηλών εισοδημάτων θα δουν περαιτέρω ελάφρυνση το 2026, καθώς το νέο σύστημα ενσωματώνει και επιπλέον εκπτώσεις όπου εφαρμόζονται.

4. Ποιοι δικαιούνται πλήρη απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ;

Πλήρη απαλλαγή έχουν τα νοικοκυριά με τρία ή περισσότερα εξαρτώμενα τέκνα και όσοι έχουν ποσοστό αναπηρίας άνω του 80%.

5. Υπάρχει επιπλέον έκπτωση για ασφάλιση κατοικίας;

Ναι. Όσοι έχουν ασφαλίσει τις κατοικίες τους έναντι φυσικών καταστροφών λαμβάνουν έκπτωση 10% έως 20% στον ΕΝΦΙΑ.

6. Πότε θα εκδοθούν τα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ το 2026;

Τα εκκαθαριστικά αναμένεται να εκδοθούν στις αρχές Μαρτίου 2026.

7. Σε πόσες δόσεις θα εξοφλείται ο ΕΝΦΙΑ;

Ο φόρος θα καταβάλλεται σε 12 ισόποσες μηνιαίες δόσεις.

8. Ποιοι θα πληρώσουν περισσότερο φόρο σε σχέση με το 2025;

Όσοι απέκτησαν ακίνητα μέσα στο 2025 ή προχώρησαν σε τακτοποίηση αυθαιρέτων θα πληρώσουν υψηλότερο φόρο, καθώς οι νέες ιδιοκτησίες θα ληφθούν υπόψη για πρώτη φορά στο εκκαθαριστικό του 2026.

9. Πώς επηρεάζουν τα τεκμήρια την αγορά ακινήτου;

Η αγορά ακινήτου ενεργοποιεί τεκμήριο απόκτησης περιουσιακών στοιχείων. Αν τα τεκμαρτά ποσά δεν καλύπτονται από το εισόδημα, μπορεί να προκύψει πρόσθετος φόρος μέσω του πόθεν έσχες.

10. Ποια έξοδα υπολογίζονται στην τεκμαρτή δαπάνη αγοράς;

Συνυπολογίζονται το τίμημα αγοράς, ο φόρος μεταβίβασης, τα συμβολαιογραφικά έξοδα και όλες οι λοιπές δαπάνες που αναγράφονται στα σχετικά παραστατικά.

11. Πότε θεωρείται ότι επιβαρύνει τον φορολογούμενο η δαπάνη αγοράς;

Η δαπάνη λογίζεται κατά τον χρόνο σύνταξης του συμβολαίου, υπό την προϋπόθεση ότι έχει καταβληθεί το σύνολο του τιμήματος και έχει παραδοθεί η κυριότητα. Αν πληρώνονται δόσεις, το ποσό κατανέμεται στα αντίστοιχα έτη.

12. Τι ισχύει για την ανέγερση οικοδομής;

Αν η ανέγερση διαρκέσει πάνω από έναν χρόνο, ως δαπάνη λαμβάνεται το ποσό που καταβάλλεται ανά έτος, εκτός αν έχει συμφωνηθεί διαφορετικός χρόνος εξόφλησης.

13. Πώς υπολογίζεται η δαπάνη σε περιπτώσεις συνιδιοκτησίας;

Σε συνιδιοκτησία ή σε ανέγερση οικοδομής από περισσότερους ιδιοκτήτες, η δαπάνη επιμερίζεται βάσει του ποσοστού συμμετοχής του καθενός.

14. Τι ισχύει για αγορές μέσω πλειστηριασμού;

Σε αναγκαστικό πλειστηριασμό, ως δαπάνη λαμβάνεται το ποσό του εκπλειστηριάσματος και όλα τα σχετικά έξοδα. Σε ιδιωτικό πλειστηριασμό λαμβάνεται το πραγματικό τίμημα που καταβλήθηκε.