Νέα ρύθμιση ΥΠΕΝ για οικόπεδα που έχασαν το δικαίωμα δόμησης – Τι προβλέπει

«Θύελλα» αντιδράσεων έχει σηκώσει η δημοσίευση του νέου Προεδρικού Διατάγματος (ΠΔ) για τη οριοθέτηση των οικισμών της χώρας που οδηγεί σε συρρίκνωση των ορίων τους, με αποτέλεσμα χιλιάδες ακίνητα να χάνουν το δικαίωμα δόμησης. Κι αυτό διότι με τις νέες προϋποθέσεις που θέτει το ΠΔ για την οριοθέτηση των οικισμών προ του 2023 και κάτω των 2.000 κατοίκων (ΦΕΚ Δ 194/15.04.2025) μικρά οικόπεδα (300 ή 400 τ.μ.) που βρίσκονταν μέσα σε αυτούς και είναι δομήσιμα κινδυνεύουν να βρεθούν εκτός των ορίων τους και να μετατραπούν σε αγροτεμάχια.

Έρχονται περιοχές ελέγχου χρήσεων γης

Γι’ αυτό το υπουργείο επεξεργάζεται νέα ρύθμιση προκειμένου να «διασώσει» κάποιες περιουσίες, σε συμφωνία με τη «γραμμή του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ). Με τη νέα νομοθετική πρωτοβουλία θα δίνεται η δυνατότητα καθορισμού από τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια τα οποία αυτή τη στιγμή εκπονούνται ανά την Ελλάδα, ειδικών περιοχών ελέγχου χρήσεων γης (Π.Ε.Χ.) σε κάθε μια περιοχή και έπειτα από ειδικό σχεδιασμό, επαρκή τεκμηρίωση, επιστημονική μεθοδολογία και διαβούλευση με τους δήμους.

Σύμφωνα με πληροφορίες, ως Π.Ε.Χ. θα νοούνται οι μη πολεοδομημένες και προς πολεοδόμηση περιοχές οι οποίες βρίσκονται εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών, πέριξ των οικιστικών περιοχών. Γι΄ αυτές θα καθοριστούν ειδικοί περιορισμοί στις χρήσεις γης και στους όρους δόμησης. Εντός των Π.Ε.Χ. το Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο θα καθορίζει τις νέες Περί-Οικιστικές Ζώνες (Π.Ο.Ζ.).

Τι θα χτίζεις στις Περί-Οικιστικές Ζώνες

Ουσιαστικά θα είναι ζώνες που θα αποτελούν συνέχεια των ορίων των οικισμών, σε απόσταση που δεν θα υπερβαίνει τα 500 μέτρα. Οι Π.Ο.Ζ. θα συγκροτούν ιδιαίτερες ενότητες, βάσει των φυσικών και πολεοδομικών χαρακτηριστικών τους και θα λειτουργούν ως ενδιάμεσες ζώνες μεταξύ της εντός των ορίων της οικιστικής περιοχής και της εκτός σχεδίου περιοχής.

Στις ζώνες αυτές θα μπορούν να καθορίζονται αρτιότητες και όροι δόμησης ευμενέστεροι μεν της ευρύτερης Π.Ε.Χ. ή ελλείψει αυτής της εκτός σχεδίου περιοχής αλλά δυσμενέστεροι από εκείνους των οικισμών. Επίσης θα καθορίζονται χρήσεις γης με τις οποίες θα εξασφαλίζεται η καλύτερη λειτουργική οργάνωση και εξυπηρέτηση των οικισμών, παράλληλα με τη διατήρηση των ιδιαίτερων μορφολογικών τους χαρακτηριστικών και του τοπίου.

Τη ρύθμιση προανήγγειλε ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας κ. Σταύρος Παπασταύρου μιλώντας χθες στο ΕΡΤΝews. «Η αλήθεια είναι από το 1985 για τους 10.000 οικισμούς με κάτω από 2.000 κατοίκους η οριοθέτηση τους γινόταν από το Νομάρχη. Το Συμβούλιο της Επικρατείας το 2005, καθώς και το 2017 και το 2019 είπε ότι αυτή η οριοθέτηση από το Νομάρχη που γινόταν όλες αυτές τις δεκαετίες δεν ήταν σωστή, ότι ο Νομάρχης ήταν αναρμόδιος», ανέφερε. Και συμπλήρωσε ότι, το Προεδρικό Διάταγμα που προετοίμασε ο προκάτοχός του κ. Θόδωρος Σκυλακάκης δεν αφήνει στον αέρα τους οικισμούς, αλλά κάνει ακριβώς το αντίθετο. «Διορθώνει μια εκκρεμότητα δεκαετιών. Με το Προεδρικό Διάταγμα μπαίνει σε τάξη. Η πραγματικότητα είναι ότι όλοι οι οικισμοί οι οποίοι είναι κάτω από 2.000 κατοίκους, με το Προεδρικό Διάταγμα αποκτούν ασφάλεια και βεβαιότητα», σημείωσε.

Πώς προέκυψε το πρόβλημα;

Η οριοθέτηση οικισμού, σύμφωνα με τη νομολογία του ΣτΕ, πρέπει να γίνεται βάσει γενικού πολεοδομικού σχεδιασμού και να εγκρίνεται με Προεδρικό Διάταγμα. Έτσι, το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο με αποφάσεις του ακύρωσε επεκτάσεις οικισμών που είχαν καθοριστεί αυθαίρετα με αποφάσεις νομαρχών ή άλλων οργάνων ήδη από τη δεκαετία του 1980 και ζητούσε επαρκή τεκμηρίωση για κάθε νέα πολεοδόμηση. Με την 56/2017 απόφασή του ακυρώθηκαν τα όρια οικισμών στο Δήμο Ρεθύμνου, με την 1268/ 2019 τα όρια οικισμών του Πηλίου. Έτσι, οι συγκεκριμένοι οικισμοί βρίσκονται σε πολεοδομική «καραντίνα» και δεν μπορεί να εκδοθεί καμία οικοδομική άδεια.

Ακολούθησε η απόφαση 164/2022 που ακύρωσε τις επεκτάσεις των οικισμών στην Πάρο με το σκεπτικό ότι δεν μπορούν να βασίζονται στις οικιστικές πιέσεις ή στη ζήτηση για παραθεριστική κατοικία, αλλά πρέπει να λαμβάνουν υπόψη τη φέρουσα ικανότητα του νησιού. Με βάση την παγιωμένη νομολογία του ΣτΕ, τίθενται σε αμφισβήτηση οικισμοί ανά τη χώρα που είχαν θεσμοθετηθεί με μη αποδεκτό τρόπο.

Τι έχει κάνει το ΥΠΕΝ

Το ΥΠΕΝ έχει εξασφαλιστεί χρηματοδότηση μελετών, ύψους 400 εκατ. ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης για την οριοθέτηση των οικισμών τόσο με αυτοτελείς μελέτες όσο και στα πλαίσια των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων. Στο πλαίσιο των μελετών αυτών εκπόνησε προδιαγραφές και κατέθεσε το επίμαχο ΠΔ που χωρίζει τους οικισμούς σε τρία τμήματα – στον ιστορικό πυρήνα (προϋφιστάμενος του 1923) με αυστηρούς όρους δόμησης και σε συνεκτικά και διάσπαρτα τμήματα που δημιουργήθηκαν από το 1923 έως το 1983.

Ουσιαστικά καθορίζει τη διαδικασία οριοθέτησης των μικρών οικισμών της χώρας και εφαρμόζεται σε περιπτώσεις όπου δεν έχει γίνει ως σήμερα επίσημη οριοθέτηση, ή όπου απαιτείται επανεξέταση και αναθεώρηση των υφιστάμενων ορίων, εφόσον αυτά είχαν καθοριστεί από αναρμόδιες αρχές. Επιπλέον, το ΠΔ θεσπίζει ενιαίο πλαίσιο για τους γενικούς όρους δόμησης και τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης, προσαρμοσμένα στην κατηγορία και τα χαρακτηριστικά κάθε οικισμού. Από το πεδίο εφαρμογής του εξαιρούνται οι οικισμοί με πληθυσμό άνω των 2.000 κατοίκων, οι νέοι οικισμοί που δημιουργήθηκαν μετά την έναρξη ισχύος του Ν.1337/1983 και οι παραθεριστικοί παραλιακοί οικισμοί που εντάσσονται σε Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) σε συγκεκριμένους νομούς όπως η Αττική, η Εύβοια, η Κορινθία, η Θεσσαλονίκη, η Πιερία και η Χαλκιδική. Οι διατάξεις του ΠΔ δεν εφαρμόζοντας αυτόματα, αλλά μόνο εφόσον έχει προηγηθεί έκδοση του σχετικού προεδρικού διατάγματος για την οριοθέτηση κάποιου οικισμού.

Πηγή: OT